Tác giả: Hoàng Hưng Phát

Hai năm trở lại đây, TP.HCM đang rà soát và siết chặt các thủ tục pháp lý dự án khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) dần xoay chuyển ra những thị trường vệ tinh xung quanh, đặc biệt là Bình Dương.

Bình Dương trở thành tâm điểm của thị trường BĐS phía Nam

Bình Dương hiện nay là một trong những địa phương có tỉ lệ đô thị hoá cao nhất cả nước. Năm 2019, theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh, tốc độ đô thị hoá ở tỉnh này đạt 80% so với trung bình cả nước chỉ đạt 35%. Tỷ lệ hộ dân thành thị ở nhà chung cư tại Bình Dương năm 2019 tăng trưởng 6,7 lần (0,2% – 2,0%) so với năm 2009, trong đó con số này trên cả nước chỉ đạt 1,6 lần.

Thông tin đánh giá từ các chuyên gia tham dự Hội nghị thường niên về BĐS Việt Nam 2020 (VRES 2020) do Cổng thông tin batdongsan.com.vn vừa tổ chức hồi tháng 12 năm nay cho thấy, đến năm 2030, các tỉnh lân cận đô thị lớn sẽ có tốc độ đô thị hoá nhanh hơn.

Thống  kê số liệu cụ thể của Bình Dương

Theo số liệu thống kê dân số, năm 2019 dân số Bình Dương là 1,9 triệu người thì tới năm 2020 con số này đã tăng thành 2,5 triệu người trong đó có 53,5% là dân nhập cư và trung bình mỗi năm lại đón thêm khoảng 90.000 cư dân mới. Tốc độ đô thị hoá tăng cao, số lượng dân nhập cư lớn và tăng đều mỗi năm, mức thu nhập của người dân cũng tăng làm khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Điều này khiến nhu cầu nhà ở tại đây ngày càng tăng, tạo tiền đề phát triển một xu hướng an cư mới: chung cư cho cư dân đô thị.

Năm 2020 – BĐS Bình Dương chuyển mình ngày càng chuyên nghiệp hơn

Nếu trước đây thị trường Bình Dương phát triển sơ khai như một thị trường tỉnh lẻ bên cạnh TP.HCM với những dự án tự phát hoặc phát triển không hiệu quả thì những năm vừa qua BĐS Bình Dương chuyển mình rõ rệt về tính chuyên nghiệp hơn khi các “ông lớn” như Tập đoàn Đất Xanh, Hoàng Hưng Thịnh, Nam Long Bình Dương… bắt đầu tham gia đầu tư.

Điều này giúp công tác thiết kế dự án, bán hàng, phát triển dự án được chuyên nghiệp hoá hơn ở một tầm cao mới. Cụ thể như dự án Khu đô thị phức hợp thương mại Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương do công ty Nam Long Bình Dương làm chủ đầu tư và Hoàng Hưng Thịnh làm nhà phân phối độc quyền.

Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương – Cơ hội đầu tư lớn của NĐT

Trên tổng diện tích đất 16,78 ha, dự án bao gồm 908 sản phẩm với đa dạng loại hình như đất nền thương phẩm, nhà ở liền kề, biệt thự, shophouse. Nam Long Bình Dương đầu tư hệ thống an ninh 3 lớp, hệ thống phòng cháy chữa cháy trang bị đầy đủ, đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, kiến tạo môi trường sống văn minh, hiện đại, tạo sự yên tâm cho cư dân.

“Dự án hội đủ các tiện ích nội và ngoại khu như trường học các cấp, bệnh viện, công viên, hồ cảnh quan, trung tâm thương mại, hệ thống chợ, đáp ứng các nhu cầu cần thiết, tạo môi trường sống cũng như kinh doanh cho dân cư”, đại diện Nam Long Bình Dương chia sẻ.

Với những tiện ích hiện đại và cơ sở pháp lý rõ ràng, dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương mang đến cơ hội lớn đầu tư lớn cho khách hàng.

Trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán và tài chính có nhiều rủi ro, việc đầu tư vào đâu khi trong tay chỉ có tầm 1 tỷ đồng đang khiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ đau đầu. Tuy nhiên, dù ở thời kỳ nào và diễn biến ra sao thì bất động sản vẫn luôn được kỳ vọng nhất.

Nói như vậy không phải là chọn đầu tư bất động sản là ưu tiên số 1, tuy nhiên làm thế nào để tiền đẻ ra tiền trong một bối cảnh đầy rẫy những rủi ro thì đất đai, nhà cửa vẫn khiến người ta yên tâm hơn cả.

Vẫn tin vào bất động sản

Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản, tính đến quý 3/2020, có khoảng 60% nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh đầu tư sinh lời; trong đó có trên 80% nhà đầu tư tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2021 – 2022.

Thực tế cũng đã chứng minh, từ đầu năm đến nay, mặc dù gặp khó khăn nhưng giá bất động sản không hề giảm. Điều này cho thấy, bất động sản vẫn có sức đề kháng tốt trước biến động của thị trường và được các nhà đầu tư quan tâm.

Năm 2020, các kênh đầu tư đều thận trọng do tác động khó khăn từ đại dịch COVID-19 đem lại. Chị Thanh Thủy (Hà Nội) – nhà đầu tư chung cư nội đô lâu năm nhận xét, thời điểm này, ưu – nhược điểm của các kênh đầu tư cũng vì thế mà lộ diện.

Tại sao bất động sản được nhiều người lựa chọn làm kênh đầu tư chính ?

Nhu cầu về một kênh đầu tư sinh lời nhanh, các nhà đầu tư vẫn chọn bất động sản để xuống tiền. Theo chị Thủy, các nhà đầu tư có xu hướng chuyển dòng tiền sang tài sản an toàn hơn, chấp nhận đầu tư dài hạn thay vì “lướt sóng”.

Theo giới chuyên gia, với tâm lý “ăn chắc mặc bền” người dân lâu nay vẫn lựa chọn ngân hàng là kênh trú ẩn an toàn nhất. Tuy nhiên gửi tiết kiệm ngân hàng thường chỉ được xem là kênh bảo toàn vốn, không phải là kênh sinh lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, đặc biệt là với mức lãi suất thấp hiếm thấy trong thời điểm hiện tại.

Thực tế, bất động sản hiện là kênh đầu tư được nhiều khách hàng quan tâm. Giới chuyên gia cho rằng, chưa thấy nhà đầu tư bất động sản dài hạn nào phải thua lỗ, có chăng chỉ có những người theo phong trào “lướt sóng” ngắn hạn.

Lượng tiền trong dân hiện vẫn khá tốt, đặc biệt là người có 1-2 tỷ đồng. Đặc biệt, thời điểm hiện nay đang cận kề Tết Nguyên đán, nhiều người lại đi tìm kiếm cơ hội đầu tư và bất động sản vẫn là một lựa chọn.

Tìm kiếm cơ hội qua dự án tiềm năng

Nhiều ý kiến cho rằng, hiện thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn bình thường mới và chỉ dành cho các nhà đầu tư trung và dài hạn, không còn cơ hội lướt sóng.

Dưới góc độ tài chính, các chuyên gia tư vấn phân tích, thị trường khó khăn chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn bởi họ luôn hướng đến khoản lợi nhuận từ 3-5 năm chứ không kỳ vọng “nhảy sóng” tức thì.

Theo các chuyên gia thị trường bất động sản đang có nhiều yếu tố hỗ trợ từ kinh tế vĩ mô, ngoài ra là các yếu tố khác như lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, dù bất động sản đang được đánh giá là lựa chọn khôn ngoan trong giai đoạn khó khăn nhưng nhà đầu tư không nên nuôi kỳ vọng sinh lời cao trong ngắn hạn mà cần xác định mục tiêu đầu tư dài hạn để đảm bảo an toàn về lợi nhuận trong tương lai.

Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có không ít dự án đang dần phát triển tại khu vực ngoại thành và những tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất.

Trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:

Thứ nhất, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị:

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất…

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.

Đất nền dự án nằm trong quy hoạch và hoàn thiện pháp lý được ưu tiên

Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản cũng như tránh tâm lý đám đông.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, giới phân tích cũng cho rằng, với sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúng, đủ theo pháp luật thì vẫn đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưng không thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộng, đất rừng, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trường, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phương.