Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra khá sôi động trên thị trường bất động sản. Vậy hình thức này có điều kiện gì? Quá trình thanh toán như thế nào và có những lưu ý gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là một loại tài sản hình thành trong tương lai; giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Điều kiện mua bán nhà hình thành trong tương lai
Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại khoản 1 Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán; cho thuê hoặc mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Các giấy tờ cần có
Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra kinh doanh thì cần có giấy tờ về: quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng; kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai; thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó .
Quá trình thanh toán khi mua bán nhà hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán; bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Những lưu ý quan trọng khi mua nhà hình thành trong tương lai
Thực trạng quy định của Luật kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều bất cập; nếu người mua không nắm được những quy định pháp luật có liên quan thì khi giao kết thực hiện hợp đồng rất dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Vậy nên hãy lưu ý 6 điều sau:
Một là, yêu cầu chủ đầu tư đưa hình nhà mẫu vào nội dung của hợp đồng mua bán. Tránh trường hợp đến khi nhận nhà thì diện tích nhỏ và xấu xí.
Hai là, khi nào dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để mở bán thì mới đặt cọc. Việc làm này sẽ tránh gặp phải các dự án sai phép, trái phép, dự án ma.
Ba là, tìm hiểu kỹ Ngân hàng bảo lãnh dự án này đến đâu.
Bốn là, dự án này có bị thế chấp hay không. Tránh gặp phải các dự án bị ngân hàng siết nợ
Năm là, tránh trường hợp thanh toán trước giai đoạn. Theo quy định, việc thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Sáu là, thương thảo trong hợp đồng các điều khoản liên quan. Như là: quy định về xử phạt, bồi thường thiệt hại khi bên bán chậm bàn giao nhà ở; đàm phán lại các điều khoản bất lợi cho người mua (nếu có)…
Mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những lợi thế về tiến độ thanh toán; giảm áp lực tài chính, có thể vay ngân hàng mà không cần thế chấp tài sản khác. Tuy nhiên người mua cần sáng suốt trong hợp đồng để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
