Mới đây, UBND Tp.HCM có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc thực hiện quy định về giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Như vậy, tại thời điểm đang xét người chủ của nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình. Tuy nhiên, trong tương lai gần người đó sẽ xác lập được quan hệ sở hữu với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.
Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?
Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể.
Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao dịch dân sự về nhà ở nói riêng; và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng phổ biến.
Điều thứ ba, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò hướng dẫn; chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về các nội dung trong giao kết. Cũng như chỉ dẫn thực hiện hợp đồng.
Thứ tư, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng quản lý; xây dựng hành lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án; đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý.
Tổng quan về tình hình nhà ở trong tương lai tại TP.HCM
Theo đó, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 có hiệu lực đến nay (từ tháng 7/2015 đến tháng 6/2021), trên địa bàn TP. HCM có tổng cộng 339 dự án. Tất cả đều được Sở Xây dựng thành phố này xác nhận đủ điều kiện được thuê; mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo UBND Tp.HCM, theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản; chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản gửi Sở Xây dựng kèm giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán; cho thuê mua.
Hai trường hợp được cho bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trường hợp có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.
Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Ngoài ra, UBND Tp.HCM cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, phối hợp ngân hàng Nhà nước cập nhật việc thế chấp dự án, tình hình bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trên cổng thông tin dịch vụ quốc gia. Việc này, nhằm nâng cao thi hành pháp luật bảo lãnh giao dịch; đồng thời đảm bảo quyền lợi của người mua; đảm bảo thông tin về dự án hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được đăng tải đầy đủ và chính xác.
