Hiện nay việc sử dụng đòn bẩy tài chính khá phổ biến trong giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách thì rất dễ rơi vào áp lực trả lãi suất ngân hàng hoặc chôn vốn; mất khả năng cân đối tài chính; bán cắt lỗ bất động sản để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế – chính trị,… thì càng khắc nghiệt hơn.
Dưới đây là 7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản. Giúp việc đầu tư bất động sản trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính – trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị bất động sản dự định đầu tư. Tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ. Vì đầu tư bất động sản theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
Khả năng sinh dòng tiền của bất động sản nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính bất động sản đó. Có thể là cho thuê nhà; cho thuê văn phòng; căn hộ; shophouse; nhà xưởng; kho bãi,… Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng; 3 tháng; 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền đầu tư bất động sản, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi giới cho thuê nếu có). Có thể đoán bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh; gọi điện hỏi môi giới; hoặc điều tra thông tin trên Internet,… Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời; dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được bất động sản theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến; tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu; nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào.
Nếu không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy tiền tích lũy/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải. Đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo bất động sản. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Do đó, trước khi quyết định vay tiền đầu tư bất động sản phải xét xem bất động sản này có khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định mua bất động sản của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt cọc xuống tiền.
Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn. Người đầu tư cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán cắt lỗ bất động sản khi hết chính sách ưu đãi 0% mà không đủ tiền trả lãi. Hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi trả.
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích lũy (từ tiền lương, công việc kinh doanh khác).
Nếu là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn và ngắn hạn. Với những bất động sản đầu tư trung – dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu bất động sản không khai thác cho thuê được thì không nên sử dụng vốn vay. Hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích lũy để trả dần lãi gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu không sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tùy theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của bất động sản này có cao hay không? Thông thường, bất động sản có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn.
Đó là khả năng chuyển đổi từ bất động sản sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch; cơ cấu lại các khoản đầu tư; dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác; hay gia đình có việc,… Hoặc bất động sản không có dòng tiền trang trải được vốn vay; bạn có thể ngay lập tức bán tài sản; trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư bất động sản lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt. Nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời. Sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu; theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào bất động sản quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
