Chi phí vật liệu xây dựng; giá đất tăng cao cộng với thời gian tiến hành thủ tục triển khai dự án kéo dài khiến căn hộ giá rẻ dần biến mất trên thị trường.
Nguyên nhân hàng đầu dẫn đến việc căn hộ giá rẻ đang dần biến mất là do giá đất và giá vật liệu tăng cao.
Quý II/2021 được xem là thời kỳ “đột biến” của giá vật liệu xây dựng. Không chỉ có sắt thép vọt tăng giá 40%; nhiều vật liệu xây dựng khác như cát; xi măng; gạch xây; gạch ốp… cũng đồng loạt tăng giá khiến giới thầu xây dựng căng thẳng, lo lắng. Cụ thể: giá thép phi 6-8 khoảng 13.600 đồng/kg; Giá cát vàng thô lên tới 385.000-460.000 đồng/m; Giá xi măng tăng dao động từ khoảng 900.000-1,6 triệu đồng/tấn.
Song song đó, dân số ngày càng tăng trong khi diện tích đất vẫn giữ nguyên, điều này đã làm cho giá đất ngày càng tăng. Đặc biệt là ở những vùng nội ô như TP.HCM, Hà Nội,…
Giá vật liệu xây dựng tăng đột biến trong quý II/2021
Các tỉnh, thành là trọng điểm kinh tế như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai,… luôn có lượng lao động đổ về và tăng mỗi năm. Mỗi năm con số gia tăng dân số tự nhiên và cơ học tại TP.HCM tăng khoảng 200.000 – 300.000 người; Tại Bình Dương cũng tăng trong khoảng 200.000 người mỗi năm.
Tuy nhiên số lượng dân số tăng nhanh nhưng số lượng nhà ở lại tăng chậm khiến cho tình trạng thiếu hụt nguồn cung xảy ra. Chính điều này cộng với việc giá vật liệu xây dựng tăng cao đã khiến cho giá của các căn hộ cao lên, khiến cho căn hộ giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường.
Minh chứng là tại TP. HCM, nếu tính cả dân nhập cư, TP.HCM có khoảng 12 triệu dân. Trong khi mỗi năm chỉ có khoảng 20-30 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường. Điều này không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng dân số này.
Theo đánh giá của ông Kiệt (Giám đốc CBRE Việt Nam) sẽ có hiện tượng căn hộ giá rẻ bị “tuyệt chủng” vì hiện nay các yếu tố cấu thành loại căn hộ này không còn nữa. Bằng chứng là hai năm gần đây, trên thị trường TP.HCM không còn căn hộ dưới 800 USD (khoảng 18,5 triệu đồng)/m2.
Tuy nhiên, người dân vẫn có thể mua các căn hộ có giá 2 tỷ đồng tại các thị trường giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hay phía Long An
Nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được lượng cầu
Giá của căn hộ được cấu thành từ 5 yếu tố gồm: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính doanh nghiệp, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là giá đất. Muốn làm căn hộ giá rẻ phải có quỹ đất rẻ.
Theo các chuyên gia, với tình hình hiện nay, các doanh nghiệp buộc phải đưa ra mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý thay vì đặt ra mức quá cao. Đặc biệt, đối với những sản phẩm căn hộ giá thấp; kỳ vọng lợi nhuận hiện nay rơi vào khoảng 10-15%; thay vì 30-40% như trước đây. Vì theo họ ngoài việc giá đất cao thì các chủ đầu tư đặt biên lợi nhuận quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng căn hộ giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường. Do vậy, chủ đầu tư không nhất thiết phải tăng giá mà nên giảm lợi nhuận đối với các sản phẩm căn hộ.
Ngoài ra, nếu muốn phát triển căn hộ giá thấp, chủ đầu tư cần sở hữu một miếng đất đúng chuẩn và mô đun xây dựng đúng chuẩn. Quan trọng nhất là cần có sự hỗ trợ về chính sách. Doanh nghiệp đưa lợi nhuận cao vì họ không kiểm soát được về thủ tục, chẳng hạn như thời gian cấp giấy phép xây dựng.
Phát triển căn hộ giá thấp là bài toán chung của cả xã hội; chứ không đơn thuần là câu chuyện của người mua hay doanh nghiệp. Vì vậy, muốn gỡ được nút thắt khi phát triển dòng sản phẩm này cần có sự hỗ trợ từ chính sách; từ các chủ đầu tư để tạo ra những dự án xa về mặt khoảng cách; nhưng không xa về thời gian di chuyển.
