Thứ hai, 29/11/2021 | 12:00 | Tin tức, Tin thị trường
Lo ngại về chỉ số lạm phát 2022 gia tăng đang hiện hữu trong nhận định và dự báo của giới chuyên gia và nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại. Rủi ro và điều tích cực về lạm phát cao tác động đến bất động sản đã trở thành chủ đề mà nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.
Lạm phát là sự tăng mức giá chung một cách liên tục của hàng hóa và dịch vụ theo một khoảng thời gian nhất định. Điều này làm cho đồng tiền bị mất giá trị hơn so với trước.
Khi mức giá chung tăng cao, vẫn với một số tiền nhất định thì sẽ mua được ít hàng hóa và dịch vụ hơn so với trước đây. Do đó nó còn phản ánh sự suy giảm sức mua của đồng tiền.
Khi so sánh với các nền kinh tế khác thì lạm phát được hiểu là sự giảm giá trị đồng tiền của quốc gia này so với đồng loại của quốc gia khác.
Đây là một hiện tượng kinh tế tự nhiên xảy ra ở tất cả nền kinh tế dùng tiền mặt để làm trung gian thanh toán. Đơn vị tính của là phần trăm (%). Hiện nay, lạm phát có 3 mức độ gồm:
– Tự nhiên: 0 – dưới 10%
– Phi mã: 10% đến dưới 1000%
– Siêu lạm phát: trên 1000%
Thực tế, các quốc gia chỉ kỳ vọng chỉ xảy ra khoảng 5% trở xuống là con số lý tưởng.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó “lạm phát do cầu kéo” và “do chi phí đẩy” được coi là hai nguyên nhân chính.
Khi nhu cầu của thị trường về một mặt hàng nào đó tăng lên. Việc này sẽ kéo theo sự tăng lên về giá cả của mặt hàng đó. Giá cả của các mặt hàng khác cũng theo đó mà leo thang. Dẫn đến sự tăng giá của hầu hết các loại hàng hóa trên thị trường.
VD: Giá xăng tăng lên, kéo theo giá cước taxi, giá hoa quả… cũng tăng.
Chi phí đẩy của các doanh nghiệp bao gồm tiền lương; giá cả nguyên liệu đầu vào; máy móc, công nghệ; chi phí bảo hiểm cho công nhân, thuế… Khi giá cả của một hoặc vài yếu tố này tăng lên thì tổng chi phí sản xuất của các doanh nghiệp chắc chắn cũng tăng lên.
Vì thế mà giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng lên nhằm bảo toàn lợi nhuận. Như thế là mức giá chung của toàn thể nền kinh tế cũng sẽ tăng.
– Tác động tích cực trong một vài trường hợp có thể làm giảm thiểu tỷ lệ thất nghiệp dựa trên giá cả cứng nhắc. Nhưng tác động tích cực không nhiều mà chủ yếu là tác động tiêu cực. Vì vậy, chính phủ của các nước luôn tìm cách để khắc phục lạm phát ở mức độ cho phép.
– Tác động tiêu cực là tạo ra sự gia tăng chi phí cơ hội của việc tích trữ tiền. Sự không chắc chắn về tình hình lạm phát trong tương lai có thể ngăn cản quyết định đầu tư và tiết kiệm.
Nếu lạm phát tăng trưởng đủ nhanh, sự khan hiếm của hàng hóa sẽ khiến người tiêu dùng bắt đầu lo lắng về việc giá cả sẽ tăng cao trong thời gian tới.
Thời gian qua, dịch bệnh COVID-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống kinh tế – xã hội; làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu; có nguy cơ cao đẩy giá cả leo thang. Từ đó đe dọa sự phục hồi hậu đại dịch của kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam.
Giá cả hàng hóa thế giới có xu hướng tăng cao, đặc biệt là nguyên, nhiên vật liệu. Việc này đã ảnh hưởng đến mặt bằng giá cả thị trường trong nước. Đặc biệt là những mặt hàng thiết yếu có biến động tăng giá do chi phí nguyên liệu đầu vào cũng như nhu cầu trong nước tăng.
TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế dự báo, chỉ số lạm phát 2022 sẽ tăng khá mạnh khi gói cứu trợ lớn được tung ra tiếp sức cho người dân, doanh nghiệp. Theo đó, một lượng cung tiền mặt không nhỏ sẽ được đưa ra lưu hành. Quan điểm của ông Doanh cũng được nhiều chuyên gia kinh tế và nhà đầu tư dự báo. Tất yếu khi lạm phát gia tăng, thị trường bất động sản cũng sẽ bị tác động mạnh.
Việt Nam trải qua nhiều đợt lạm phát cao đến 2 con số
Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, chỉ số lạm phát cao tác động đến bất động sản cả về giá lẫn và tâm lý của các nhà đầu tư.
Cuối năm 2007, thị trường chứng khoán có dấu hiệu điều chỉnh mạnh. Cụ thể, do lạm phát tăng cao, giá chứng khoán bắt đầu nhanh chóng sụt giảm và rơi tự do. Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 năm 2007, VN-Index đã tụt xuống gần 900 điểm vào tháng 4-2007. Đến tháng 6-2008, VN-Index đã lao dốc xuống đáy sâu khi chỉ còn 366 điểm.
Khi thị trường chứng khoán suy giảm, một bộ phận nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản. Cộng hưởng thêm tâm lý, lo ngại lạm phát tăng cao dẫn tới một lượng tiền cũng đổ mạnh vào kênh đầu tư có giá trị vốn hóa lớn này. Lượng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản khiến nhà đất tăng đột biến, giá nhà đất ở nhiều nơi tăng vọt.
Giá nhà đất tại một số khu vực TP. HCM từng ghi nhận tăng 100-150% chỉ trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008. Theo đó, giá căn hộ cũng tăng mạnh.
Lợi nhuận thu được từ đầu cơ nhà đất cao đã tiếp tục thu hút lượng lớn các nhà đầu tư đổ bộ vào. Thậm chí, nhóm người mua không có năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư cũng tham gia vào cuộc chơi. Cầu ảo tăng cao kích thích giá tiếp tục tăng, dẫn tới sự bùng nổ trên thị trường nhà đất.
Trong giai đoạn này còn ghi nhận dòng vốn tín dụng ngân hàng và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bao gồm cả đầu tư trực tiếp và gián tiếp đổ vào thị trường địa ốc. Theo thống kê, chỉ trong năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là 8 tỷ USD. Dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dư nợ. Bong bóng thị trường bất động sản hình thành khi giá tăng đột biến. Tuy nhiên, thị trường địa ốc chỉ tăng nóng trong vòng 1 năm. Thị trường bắt đầu đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát.
Thị trường trầm lắng và sau đó dần dần ấm lại. Cuối năm 2008, do ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất và hệ thống tài chính chao đảo tại Mỹ, nền kinh tế Việt Nam đối mặt với chỉ số lạm phát cao.
Để đối phó với lạm phát, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thực hiện biện pháp kiểm soát dòng tiền bơm vào bất động sản. Mức lãi suất trần huy động 12% đã bị phá bỏ; nhiều tổ chức tín dụng tăng lãi suất. Tác động của chính sách thắt chặt nguồn tiền vào bất động sản dẫn tới các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn; nhà đầu cơ đối mặt với tình trạng thanh khoản sụt giảm. Nhiều nhà đầu cơ phải bán tháo sản phẩm và rời bỏ thị trường khi giá đất giảm mạnh. Năm 2009, một số gói kích cầu được tung ra khiến thị trường có phần ấm lại.
Năm 2010, sự phục hồi của thị trường không có nhiều tín hiệu tích cực; chủ yếu đi ngang.
Đến năm 2011, lạm phát tăng cao trở lại với con số 18,13%. Đây là con số cao nhất kể từ năm 2008. Đến năm 2012, chỉ số lạm phát xuống 6,81%. Giai đoạn này ghi nhận nhiều doanh nghiệp rơi vào thua lỗ.
Bất động sản cũng chịu tác động rất lớn của lạm phát
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng; cắt giảm đầu tư công nhằm kiềm chế lạm phát. Tác động của chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng. Giá nhà sụt giảm ở nhiều phân khúc; khả năng thanh khoản tụt dốc.
Đến năm 2013, chỉ số lạm phát là 6.04%. Cũng thời điểm này, một số gói kích cầu bất động sản xuất hiện đã góp phần hâm nóng lại thị trường.
Kể từ giai đoạn 2014-2019, thị trường bất động sản phục hồi trở lại và ghi nhận chỉ số tích cực về lượng cung, cầu và giao dịch. Đây cũng là thời điểm, chỉ số lạm phát tại Việt Nam được duy trì ở mốc một con số.
Việc nhận định chính xác lạm phát 2022 tác động đến bất động sản như thế nào là điều rất quan trọng. Bởi vì, đó là một trong tín hiệu quan trọng dự báo diễn biến của thị trường bất động sản và là cơ sở để xuống tiền hay không?
