Bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn thú vị vì đã đi qua một chu kỳ phát triển. Sau giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản đã trưởng thành hơn, tạo được tin tưởng nơi các nhà đầu tư. Vì lẽ đó mà thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam nói riêng và toàn quốc nói chung đang trên đà giao dịch sôi động. Hoàng Hưng Thịnh sẽ cùng bạn ngao du một vòng thị trường bất động sản phía Nam để xem có sự quan tâm của giới đầu tư lớn như thế nào.

Ngoài TP Hồ Chí Minh, bất động sản phía Nam còn gì nổi bật?

Đúng là khi nhắc đến bất động sản phía Nam thì người ta “nhảy số’’ ngay về TP Hồ Chí Minh – hòn ngọc Viễn Đông năm nào. Cho đến nay, với nền kinh tế phát triển bậc nhất cả nước cùng với những yếu tố thuận lợi về khí hậu – xã hội, TP Hồ Chí Minh luôn là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Thế nhưng, cuộc chơi ngày càng khốc liệt hơn khi quỹ đất trống ở thành phố này ngày càng cạn dần. Và chính vì quỹ đất khan hiếm nên có nhiều chính sách được ban hành để những diện tích đất này được sử dụng tối ưu nhất. Đó là diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại ở thành phố Hồ Chí Minh.

Khó khăn trùng trùng như thế, các nhà đầu tư cần chuyển hướng để phù hợp với thời cuộc. Và hiện nay chúng ta có thể thấy rõ được sự chuyển dịch này. Đặt tất cả lên một tấm bản đồ thì dễ nhận thấy rằng, thay vì đấu đá nhau ở “miếng bánh có sẵn’’ là TP HCM, các nhà đầu tư đã khôn ngoan “đổ tiền” sang các tỉnh lân cận như: Long An, Bà Rịa, Đồng Xoài, Bình Dương. Bước đi này không phải là đã mở rộng diện tích “miếng bánh” ra sao? Thật là một bước đi tinh anh và đúng đắn.

Những nhà đầu tư lão luyện đã tiên phong “khai phá” tiềm năng của các tỉnh Long An, Bà Rịa, Đồng Xoài, Bình Dương bởi vì nhận thấy có rất nhiều lợi thế. Hoàng Hưng Thịnh sẽ điểm danh một vài ưu điểm nổi trội tại thời điểm hiện tại để chúng ta thấy rõ được bước đi này tuyệt vời như thế nào.

Vị trí gần TP Hồ Chí Minh: Như đã phân tích ở trên, thay vì chia năm xẻ bảy một miếng bánh nhỏ các nhà đầu tư đã phóng tầm nhìn xa hơn để thấy ở các tỉnh lân cận này đất đai rộng lớn, được hưởng “hào quang” phát triển, hưởng lợi từ những chính sách phát triển liên quan tới thành phố trọng điểm. Một cách hoa mỹ thì đây có thể gọi là hiệu ứng Domino trong bất động sản: Hưởng lợi liên đới.  

Cơ sở hạ tầng tốt: Các tỉnh này phát triển sau các thành phố lớn nên sẽ rút được kinh nghiệm, muốn phát triển lâu dài thì nền móng phải tốt. Vì lẽ đó mà khi xây dựng bất cứ công trình nào để phục vụ, chính quyền đều cân nhắc về tầm nhìn lâu dài. Nên đa phần cơ sở hạ tầng ở Long An, Bà Rịa, Đồng Xoài, Bình Dương đều hiện đại và thuận tiện.

Đều là các vùng trọng điểm: Nếu không phải vì TP HCM quá nổi bật thì chúng ta đều thấy được các tỉnh này đều nằm trong vùng trọng điểm, phát triển không kém ai. Ví dụ như tỉnh Long An nằm trong hành lang kinh tế trọng điểm phía Tây Nam dọc Quốc lộ 1, tỉnh Bà Rịa thuộc vùng tứ giác trọng điểm phía Nam, thành phố Đồng Xoài là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của tỉnh Bình Phước…

Con người: Trong Bình Ngô Đại Cáo, Nguyễn Trãi từng viết “Việc nhân nghĩa cốt ở yên dân”. Từ lúc lập quốc, con người là nhân tố quan trọng nhất trong mọi vấn đề. Nên không lạ gì khi đưa ra tiêu chí con người để thấy thật may khi ở các vùng đất này, người dân nổi tiếng hiền hòa không có những phe phái cực đoan. Điều này rất có ý nghĩa cho các nhà đầu tư về lâu dài.

Những dự án nào đã đầu quân về các tỉnh này?

Thực ra những gì chúng ta vừa phân tích ở trên đã được nhìn thấu từ lâu bởi các nhà đầu tư lão luyện. Ngày nay không hiếm để tìm thấy những siêu dự án thu hút giới đầu tư ở các tỉnh Long An, Bà Rịa, Đồng Xoài, Bình Dương.

Đầu tiên, khi nhắc đến Bà Rịa là nghĩ ngay đến điểm sáng dự án sân bay Quốc tế Long Thành, dự án cầu Cát Lát nối huyện Nhơn Trạch với quận 2 của TP.HCM, dự án Amata City, khu phức hợp Long Thanh Bay, dự án Mega City…

Bình Dương tập trung vô số dự án lớn và nhà đầu tư như: khu đô thị New Time City, khu đô thị thương mại Richhome, Green River City… hay dự án đất nền khu dân cư Vĩnh Phúc 2 (Thuận An) cách trung tâm quận 1 chỉ 10km của Cường Thịnh Phát Group.

Thành phố Đồng Xoài tuy nhỏ tuổi nhưng cũng đã chứng tỏ sức hút của mình với việc chào đón dự án Khu dân cư Hoàng Hưng Thịnh, dự án Becamex Bình Phước và những dự án sắp tới…

Nhìn một cách tổng quát chúng ta sẽ nhận ra một điều thú vị: Tất cả đầu tư vào các tỉnh trên đầu tập trung đầu tư vào đất nền. Bởi vì đất nền ở vùng còn dồi dào, nên nhà đầu tư nào cũng muốn nhanh tay sở hữu, rút kinh nghiệm từ những trải nghiệm trong quá khứ của giới bất động sản. Nên chúng ta có thể tự tin khẳng định: Ở các tỉnh Long An, Bà Rịa, Đồng Xoài, Bình Dương, bất động sản đất nền đang nắm giữ lợi thế với tiềm năng đầu tư phát triển rất tốt.

Thông qua bài viết mong rằng các nhà đầu tư đã có những thông tin bổ ích hỗ trợ cho quá trình đầu tư lâu dài của bản thân. Và trong thời gian tới, Hoàng Hưng Thịnh hy vọng sẽ được đồng hành, gắn bó cùng các nhà đầu tư bất động sản để hỗ trợ lẫn nhau, cùng nhau tạo nên một thế hệ các nhà đầu tư bản lĩnh, có tầm nhìn.

Những năm gần đây thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là những khu đất được ví như vàng ngay tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh luôn nhận được sự đầu tư “khủng”. Tuy nhiên, nhiều dự đoán từ năm 2019 những vùng đất ven thành phố mới  thực sự mang lại sự đột phá to lớn, xu hướng “đánh bắt xa bờ” phải chăng sẽ khiến các dự án BĐS các tỉnh ven thành phố như Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Long An, Đồng Nai… trở thành điểm sáng tiềm năng.

Nhà đầu tư bất động sản vào các dự án giáp ranh Sài Gòn: 60% khách hàng đến từ Thành phố Hồ Chí Minh.

Hiện nay nhà đầu tư đến từ Thành phố Hồ Chí Minh đang dẫn đầu danh sách khách hàng mua bất động sản các tỉnh ven thành phố, chiếm đến khoảng 60%. Các nhà đầu tư không ngại di chuyển xa, hộ khẩu tỉnh,.. bởi nhận thấy được tiềm năng lớn hơn từ những dự án vùng giáp ranh Sài Gòn này.

Giao dịch của các nhà đầu tư vào dự án các tỉnh giáp ranh đã tăng vọt. Những dự án BĐS tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch,.. thuộc Đồng Nai hay Bến Lức, Cần Giuộc,. thuộc tỉnh Long An cũng ghi nhận tỷ lệ đầu tư mua bán từ các nhà đầu tư từ thành phố Hồ Chí Minh khá cao.

Những dự án BĐS vào các tỉnh giáp ranh trở nên “ sốt nóng” hơn bao giờ hết và trả lời cho câu hỏi tại sao.

Những năm trước đây, bất động sản ở những khu vực trung tâm đất nước như Sài Gòn đã thu hút mạnh mẽ sự đầu tư cho nên đến thời điểm hiện tại quỹ đất sạch không còn nhiều và rất đắt đỏ. Hoàng Hưng Thịnh nhận thấy với một dòng vốn nhỏ việc đầu tư vào thị trường BĐS ở thành phố HCM là vô cùng khó khăn.

Chính vì lí do nguồn cung trở nên hạn chế dẫn đến khẩu vị đầu tư từ các nhà đầu tư phân bổ rõ nét đến những vùng xa hơn, cụ thể như là Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rại Vũng Tàu.

Trong thực tế, chúng ta dễ dàng nhận thấy rằng hạ tầng đất nước đang trên đà phát triển, từ đó thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị mới. Sự phát triển về nhiều mặt dần xóa bỏ khoảng cách về nông thôn, thành phố như trước đây, trong những năm tới tất cả các mặt tiện nghi về cuộc sống chắc chắn sẽ đầy đủ khiến các BĐS các tỉnh giáp ranh thêm nhận được sự tin tưởng. Dân cư có xu hướng giãn ra các vùng lân cận an cư lạc nghiệp chứ không còn tập trung về thành phố như trước đây nữa.

Hoàng Hưng Thịnh tin rằng, không chỉ dừng lại ở năm 2019 này mà BĐS các tỉnh giáp ranh thành phố sẽ còn tăng rất mạnh trong rất nhiều năm nữa. Do vậy, 2019 chắc chắn sẽ là thời điểm thích hợp nhất để đẩy mạnh đầu tư cho những dự án tại các vùng đất tiềm năng này.

Bất động sản Việt Nam đang có những tín hiệu thể hiện sự phát triển rực rỡ sau giai đoạn đóng băng trong những năm 2011-2013. Phải thừa nhận rằng cũng nhờ giai đoạn nhạy cảm đó mà các nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong những bước đầu tư của mình, tạo nên một thị trường bất động sản có độ tín nhiệm cao. Và theo ghi nhận từ thị trường thì trong năm 2019 này, đất nền được dự định là lựa chọn đầu tư nhiều nhất. Vậy điều gì lại khiến đất nền chiếm được niềm tin của các nhà đầu tư thận trọng trong thị trường bất động sản đa dạng này? Theo đánh giá của nhóm phân tích thị trường của Hoàng Hưng Thịnh thì có nhiều lí do rất thuyết phục.

Bức tranh tổng quan của bất động sản trong những tháng đầu năm 2019

Theo thống kê đầu năm 2019 tại hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới” đã diễn ra tại quần thể FLC Sầm Sơn, Thanh Hóa, với việc lựa chọn phân khúc đầu tư giả định, đất nền chiếm ưu thế lớn khi được 52% đại biểu lựa chọn. Cụ thể tỷ lệ đầu tư vào các phân khúc bất động sản có sự chênh lệch rõ rệt:

– Đất nền: 52%

– Chung cư: 12%

– Shophouse, biệt thự: 17%

– Văn phòng / mặt bằng bán lẻ cho thuê: 0%

– Bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch: 10%

– Bất động sản khu công nghiệp: 5%

– Khác: 5%

Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy rằng: tỷ lệ đầu tư vào đất nền chiếm hơn một nửa, điều đó đã phần nào thể hiện được quan điểm và niềm tin của nhà đầu tư về đất nền.

Vậy, những lí do nào dẫn đến sự chênh lệch trong dòng tiền đầu tư vào đất nền so với các phân khúc khác?

Lí do đầu tiên, rất rõ ràng để nhận thấy: đất nền là kênh tích góp tài sản an toàn. Điều này xuất phát từ quan niệm truyền thống của người Việt: lao động, tiết kiệm để hướng đến việc tích góp cho tuổi già và cho con cháu. Và giống như vàng, ngoại tệ thì đất nền cũng là một kênh tích trữ tài sản nhận được sự quan tâm lớn. Hết từ đời này đến thế hệ khác, đất nền luôn được săn đón để phục vụ cho nhu cầu tích trữ tài sản. Và đất được xem là kênh đầu tư lâu dài an toàn bởi nguồn vốn không cần quá nhiều, tính thanh khoản cao và được bảo hộ bởi pháp luật.

Lí do thứ hai: khả năng sinh lời cao. Theo những quan sát và nhận định từ nhóm phân tích thị trường bất động sản của Hoàng Hưng Thịnh thì đất nền là loại hình thu nhiều tiền chênh lệch hơn so với các phân khúc khác như chung cư hay bất động sản công nghiệp… Đặc biệt nếu đất nền ở những vị trí có cơ sở hạ tầng, giao thông phát triển kết hợp thêm những yếu tố thuận lợi khác thì mảnh đất đó thuộc hàng “cực phẩm”, sản phẩm đó sẽ tăng giá nhanh và mang về lợi nhuận rất cao cho nhà đầu tư.

Lí do thứ ba: đất nền cho cảm giác quyền sở hữu tuyệt đối. Việc đi thuê nhà ở hoặc thậm chí sở hữu một căn chung cư không đem lại cảm giác an toàn như việc ta có một nền đất chính chủ. Sở hữu một nền đất hữu hình, được bảo hộ bởi pháp luật tạo cho ta một cảm giác chủ nhân thực sự của khối tài sản, được tùy ý làm những điều mình muốn trong khuôn khổ hợp pháp, đem lại những giá trị lâu bền.

Lí do thứ tư: quỹ đất có hạn. Dân số ngày một tăng, nhưng đất đai thì lại không tự sinh thêm được. Càng là vùng trọng điểm, phát triển thì quỹ đất càng khan hiếm. Đó là động lực khiến các nhà đầu tư chi tiền cho đất nền nhiều hơn để mua tích trữ, kiếm lời hoặc xây dựng các dự án…

Lí do thứ năm: các phân khúc khác có nhiều hạn chế, điển hình là loại hình chung cư. Ở Việt Nam, phân khúc bất động sản căn hộ cũng sôi động không kém, bằng chứng là ngày càng nhiều những tòa nhà hàng chục tầng vươn mình lớn dậy ở khắp các thành phố. Tuy vậy để so với đất nền thì chung cư còn nhiều yếu kém như: các vụ tranh chấp về quyền sở hữu, nhiều chi phí phát sinh thêm, bất đồng với ban quản lí và đặc biệt vấn đề an toàn khi sử dụng.

Lí do cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng: chính sách mới của TP.HCM. Theo chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2025 thì tại khu vực quận 1 và quận 3 chỉ cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975, không phát triển thêm các dự án xây dựng nhà ở cao tầng mới đến năm 2020. Như vậy thì có thể nhận định chủ quan rằng thị trường chung cư chưa có cơ hội để phát triển nở rộ trong thời gian sắp tới. Vì thế lại càng thêm một lí do thuyết phục để giới đầu tư để ý tới đất nền nhiều hơn.

Theo Hoàng Hưng Thịnh thì đây chính là sáu lí do lớn để lí giải sự ưa chuộng chênh lệch giữa đất nền so với các loại hình khác. Thị trường này ngày càng có nhiều người đầu tư tham gia nhưng quỹ đất lại có hạn, chính vòng quay này làm tăng độ sôi động của thị trường đất nền. Thân là một nhà đầu tư, đứng trong “chiến sự” này ta cần có cho mình một chính kiến riêng. Mỗi phân khúc đều có cái ưu và nhược khác nhau nên hãy dựa theo nhu cầu và quan điểm của bản thân để đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt.