Trải qua gần 4 lần dịch khiến nền kinh tế trì trệ, nhưng giá bất động sản vẫn tăng. Vậy vì sao bất chấp dịch bệnh, giá bất động sản hiện nay vẫn không giảm?
Theo khảo sát của VnExpress, sau 4 đợt dịch từ cuối quý 1/2020 đến cuối quý 2/2021, giá nhà đất vẫn tăng đều. Giá bất động sản hiện nay tăng nhiều nhất trên thị trường sơ cấp. Ngay cả giai đoạn phong tỏa, giãn cách, mức tăng bình quân của giá chào bán nhà chung cư và bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố, biệt thự) tại TP. HCM lần lượt ghi nhận 10-15% theo năm.
Ở thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu, giá bán đợt sau luôn tăng so với đợt trước; vì chủ đầu tư tính toán giá bán dựa trên chi phí bỏ vào dự án luôn tăng lên theo thời gian. Ở thị trường thứ cấp, dù luôn có tính linh hoạt cao nhưng giá chào bán vẫn không giảm. Ở đây xu hướng tăng giá rao bán vẫn chiếm ưu thế.
Giá bất động sản hiện nay vẫn tăng do thiếu hụt nguồn cung
Giá bất động sản hiện nay có xu hướng tăng tuy nhiên diễn biến này đi ngược với mong đợi của nhiều người chờ bắt đáy giá nhà đất giảm do khủng hoảng mùa dịch.
Ở giai đoạn thị trường khó khăn, thanh khoản kém, các chủ đầu tư thường dùng hình thức khuyến mãi; ưu đãi cho người mua bằng quà tặng để thay thế cho việc giảm giá. Đây cũng được xem là hình thức giảm giá kỹ thuật khi các gói ưu đãi này đã được cộng vào giá thành.
Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành phân tích, tương tự ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá. Do họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay; lãi suất). Cùng đó là kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình. Không có nhà đầu tư nào kỳ vọng lỗ.
Kể từ giai đoạn 2016-2021, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như đợt khủng hoảng thập kỷ trước. Giữa mùa dịch giá nhà đất tại TP. HCM vẫn tăng lên do nhiều lý do: nguồn cung khan hiếm vì vướng thủ tục pháp lý kéo dài; quỹ đất hữu hạn; chi phí đầu vào cao, chi phí tài chính phình to.
Trong đợt dịch lần thứ tư, nhóm bất động sản chết ngộp (bên bán đứt gãy dòng tiền, mất khả năng thanh toán). Trên thị trường thứ cấp có xảy ra tình trạng giảm giá trong biên độ hẹp 3-7%; cá biệt có trường hợp giảm giá 10% nhưng rơi vào nhóm tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, ngay cả nhóm tài sản này khi chào bán vẫn không giảm giá ngay từ đầu.
Suốt 4 đợt dịch Covid-19, các khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường đều tập trung báo cáo diễn biến giá chào bán nhà đất tăng dựa trên giá niêm yết của sản phẩm mới bung hàng. Tuy nhiên diễn biến giảm giá trên thị trường thứ cấp lại ít được công bố ; do thiếu dữ liệu cập nhật và quá trình thương lượng hầu như không được tiết lộ.
Giữa quý III, khảo sát của công ty Propzy cho biết, dù giá chào bán nhà tại TP. HCM tăng trên dưới 10% tùy vào vị trí từng quận, huyện; chỉ số mức độ chấp nhận thương lượng (giá giao dịch thực tế thấp hơn giá chào bán) trong quá trình mua bán nhà phố ghi nhận bình quân 4,2%.
Nhiều công trình bị trì trệ do dịch bệnh
Riêng quận 7 và huyện Nhà Bè, thuộc khu Nam Sài Gòn là hai địa bàn có mức chấp nhận thương lượng cao nhất; giá thuận mua vừa bán thấp hơn giá niêm yết lần lượt 7,1-7,2%. Mức độ chấp nhận thương lượng cho thấy giá thuận mua vừa bán; bất động sản đã và đang điều chỉnh theo hướng giảm nhiệt so với giá niêm yết; do tác động từ việc chủ tài sản bị đứt gãy dòng tiền trong đại dịch.
Ngoài ra, báo cáo thị trường đất nền và nhà phố, biệt thự gần đây của DKRA Việt Nam cũng bắt đầu đề cập đến tình trạng giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp . Nguyên nhân do nhà đầu tư bị áp lực tài chính phải xả hàng.
Nếu tình hình dịch bệnh từ đầu quý 4 đến cuối năm phức tạp và nghiêm trọng hơn, chắc chắn giá nhà đất sẽ giảm. Nếu dịch bệnh được kiểm soát, cơ hội thị trường hồi phục vào đầu năm 2022 là rất lớn. Chính vì vậy, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản vẫn phải chờ cột mốc dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá đất bình quân không giảm nên các chủ đầu tư đất nền phát triển dự án với các chi phí cao sẽ không thể giảm giá bán. Nhưng loại hình đất nền này được chú ý nhiều vì có giấy tờ đầy đủ; cơ sở hạ tầng hoàn thiện; vị trí đắc địa; tiện ích thuận lợi;…
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, các hiện tượng giảm giá diễn ra cục bộ; chưa đầy đủ dữ liệu về mức độ giảm giá nên chưa đại diện cho toàn thị trường. Điều này cũng cho thấy giới đầu tư nhà đất tuy đã bị phân hóa, sàng lọc trong đợt dịch vừa qua; nhưng vẫn còn nhiều người cầm cự được nên không giảm giá chào bán và có xu hướng ôm hàng. Họ chờ đợi cơ hội thị trường hồi phục khi đại dịch được kiểm soát.
Các bài viết liên quan:
