Tin Tức

Mặc dù đã có quy định về hành nghề môi giới bất động sản, nhưng việc quản lý vẫn còn nhiều bất cập. Thị trường vẫn bị nhầm lẫn giữa những môi giới chân chính và “cò đất”, mà nguyên nhân bởi cách thức quản lý chưa đến nơi đến chốn.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản liên tục xảy ra những cơn sốt đất. Có ý kiến cho rằng, thực trạng này có sự tham gia của một đội ngũ môi giới đẩy giá đất, gây nhiễu thị trường.

Hoàng Hưng Thịnh nghĩ rằng sẽ không chính xác nếu chúng ta coi tất cả những người tham gia vào nghề môi giới là môi giới, cũng không nên đánh đồng tất cả các môi giới với hình ảnh của “cò đất”.

Hiện nay, chúng ta đã có quy định về hành nghề môi giới, đã có tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, đã có chứng chỉ hành nghề, đã có quy chuẩn cho việc môi giới và thanh toán phí môi giới. Vấn đề đặt ra là tại sao lại lại không quản lý được? Vì chúng ta chưa làm đến nơi đến chốn mà thôi.

Nếu các bạn môi giới có chứng chỉ hành nghề có mã số, có hồ sơ lý lịch trên hệ thống của cơ quan quản lý (Sở Xây dựng) hoặc Hội Môi giới bằng cách nhập mã số hoặc quét QR Code, khách hàng có thể biết được nhân viên môi giới có được phép hành nghề hay không, lịch sử giao dịch thế nào, thuộc đơn vị nào quản lý, có bị khiếu nại hay thành tích gì trong quá khứ không…

Như vậy, bước đầu sẽ tạo ra được sự phân biệt giữa các bạn hành nghề môi giới hợp pháp và bất hợp pháp, phối hợp với dữ liệu đó để xác định trách nhiệm quản lý của các đơn vị phân phối, thậm chí cả chủ nhà, chủ đầu tư khi thanh toán phí môi giới (hoa hồng) cho các bạn môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề.

Từ đó việc áp dụng chế tài và minh bạch thuế sẽ làm giảm dần số lượng môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề, kết hợp với giáo dục và tuyên truyền, chúng ta sẽ nâng cao được chất lượng đội ngũ hành nghề môi giới và cũng từng bước tiến tới quản lý được. Và như vậy, nghề môi giới mới thực sự trở thành một nghề cần có chuyên môn và chuyên nghiệp, như đáng lẽ ra cần phải có.

 

Hoàng Hưng Thịnh nghĩ rằng : Sàn giao dịch bất động sản cũng như các sàn giao dịch hàng hóa khác, cũng là một thành tố của thị trường. Một mình sàn giao dịch không thể xây dựng nên được đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, góp phần minh bạch thị trường được.

Với sự biến động nhân sự trong ngành như hiện nay, khó có sàn giao dịch nào có thể áp dụng một cơ chế thực sự khắt khe để tuyển chọn, đào tạo và quản lý đội ngũ nhân viên đúng chuẩn.

Việc này phải có trách nhiệm chung của cả cơ quan quản lý về việc tạo lập hành lang pháp lý và giám sát, kiểm soát việc thực hiện nghiêm túc. Các chủ đầu tư hoặc người bán có ý thức yêu cầu đơn vị tham gia môi giới có đủ tiêu chuẩn. Các sàn giao dịch hoặc công ty môi giới có trách nhiệm hoạt động theo đúng các quy định về việc môi giới.

Người mua cũng cần có ý thức về việc nhận cung cấp dịch vụ từ những đơn vị, cá nhân được phép hoạt động môi giới. Bản thân nhân viên môi giới cũng phải xác định được tính chất nghề nghiệp để có sự gắn bó lâu dài, tuân thủ pháp luật và có ý thức học hỏi trau dồi đạo đức, kỹ năng cũng như nâng cao sự tự hào nghề nghiệp.

Về nguyên lý của nghề môi giới, thu nhập phải được dựa trên các giao dịch thành công. Người môi giới thực thụ hiểu điều đó.

Không có doanh nghiệp nào, tổ chức nào có thể trả lương cho những người không tạo ra hiệu quả một cách dài hạn được. Hoàng Hưng Thịnh nghĩ vì tính xô bồ hiện nay của thị trường lao động trong lĩnh vực môi giới, tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh nên những người môi giới đôi khi phải rất nỗ lực mới sống được với nghề và gắn bó được với nghề một cách chân chính.

Tuy nhiên, nếu bạn là môi giới có kỹ năng, có kiến thức, năng động và mong muốn có thu nhập cao, thì môi giới bất động sản không phải là một lựa chọn tồi. Với mục tiêu của bạn, việc tăng thêm chế độ cơ bản không phải là lý do chính để bạn gắn bó với nghề hay với doanh nghiệp.

Còn các doanh nghiệp, họ cũng sẽ tìm ra cách đi riêng phù hợp với thực tế của mình. Khó có một công thức chung nào cho sự thành công, nhưng lao động một cách nghiêm túc, chân chính và chăm chỉ sẽ giúp chúng ta đến thành công chắc chắn hơn.

CÔNG TY HOÀNG HƯNG THỊNH

 

Cạn kiệt nguồn cung

Trong nửa đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP. HCM rơi vào tình trạng trầm lắng do ảnh hưởng của đợt rà soát pháp lý hàng trăm dự án của chính quyền. Nguồn cung mới đưa ra thị trường không nhiều và số lượng căn hộ bàn giao khá ít so với mọi năm.

Đại điện một đơn vị môi giới cho biết, chỉ có ba dự án mới được công bố ở khu vực các quận trung tâm và nội thành TP. HCM, trong đó có hai dự án Quận 1 và một dự án Quận 6, với nguồn cung hơn 1.300 căn hộ.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, tính đến hết tháng 3/2019 chỉ có 10 dự án với tổng số 3.109 căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Một số dự án trong danh sách bao gồm giai đoạn 1 của Khu dân cư mới phức hợp đa chức năng tại phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất – Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư; và dự án chung cư cao tầng và thương mại – dịch vụ, phường Linh Tây, quận Thủ Đức do Công ty CP Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong quý I năm 2019, Sở Xây dựng chỉ phê duyệt 8.472 giấy phép xây dựng, bao gồm khu vực nhà dân và dự án, giảm đến 63% so với cùng kỳ năm trước.

Hầu hết các chủ đầu tư lớn nhất như Đất Xanh, TTC Land, Him Lam, Hưng Thịnh, Nam Long, Khang Điền, Novaland … không có sản phẩm mới chào bán trong nửa đầu năm. Novaland chủ yếu chào bán toà tiếp theo của dự án The Grand Manhattan ở Quận 1.

Những dự án ở trung tâm thành phố được công bố ra thị trường trong thời gian qua đều thuộc phân khúc căn hộ hạng sang, sở hữu vị trí đắc địa, có thiết kế độc đáo với mức giá đắt đỏ.

Cụ thể, Quận 1 ghi nhận nguồn cung khoảng 900 căn hộ đến từ dự án Centennial trên đường Tôn Đức Thắng do Alpha King phát triển và dự án The Marq trên đường Nguyễn Đình Chiểu của Tập đoàn Hoa Lâm. Hai dự án này được chào bán với mức giá cao kỷ lục, từ 7.000 – 12.000 USD/m2.

“Dù những dự án này thuộc phân khúc hạng sang và giá cao nhưng khi đưa ra thị trường cũng nhanh chóng được bán hết do nguồn cung ở TP. HCM nói chung và các quận trung tâm nói riêng rất khan hiếm”, đại diện đơn vị môi giới cho hay.

Giá tăng cao

Một trong những nguyên nhân dẫn đến nguồn cung bất động sản khan hiếm nửa đầu năm được ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP. HCM nêu ra trong cuộc họp báo mới đây là do vướng mắc trong việc thực hiện các điều Luật Đất đai và Luật quản lý và sử dụng tài sản công.

Chẳng hạn, Luật Đất đai hiện chưa quy định rõ tình huống đất công xen kẽ trong quỹ đất của chủ đầu tư thực hiện dự án thì sẽ được giải quyết thế nào. Trong khi đó, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định, kể cả 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá. Nếu diện tích nhỏ, xen kẽ trong dự án mà đem đấu giá rất khó, không ai mua, thời gian kéo dài sẽ làm ảnh hưởng đến dự án của chủ đầu tư.

Vì những bất cập này dẫn đến tình trạng dự án cũ vướng đất công thì xếp để đó, dự án mới thì không ai dám đề xuất. Thậm chí, khi có hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và môi trường, các sở họp với nhau mấy lần nhưng cũng không đi đến thống nhất. Chính vì những mâu tthuẫn đó nên các sở ngành không dám trình, hồ sơ dự án của doanh nghiệp chuyển lòng vòng, ông Hoan cho biết.

Đại diện một doanh nghiệp khẳng định thị trường TP. HCM đang đối mặt khó khăn về nguồn cung, có thể nói là nặng nề nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây, mà nguyên nhân chính là quá trình rà soát, thanh tra các dự án thời gian qua.

“Chính vì vướng mắc pháp lý đã gây bất lợi cho doanh nghiệp; chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Sự khan hiếm sản phẩm cục bộ buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải rời địa bàn chính là TP. HCM để về các tỉnh lân cận”, đại diện doanh nghiệp nhận định.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chỉ ra nghịch lý đang diễn ra ở thị trường bất động sản TP. HCM là bất chấp thị trường ảm đạm, giá bất động sản vẫn cao.

Căn hộ tăng giá từ 10 – 30% tùy khu vực, đất nền nhiều nơi tăng gần 30 – 40%. Cá biệt phân khúc nhà phố trung tâm có nơi giá rao bán tăng đến 50-60%. Trong khi đó, số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các doanh nghiệp xây dựng theo đó cũng giảm từ 30 – 50%.

Tuy giá rao tăng rất nhanh nhưng số lượng giao dịch lại không tăng tương ứng. Đây là khó khăn lớn nhất thị trường đang gặp phải.

Vấn đề khác mà thị trường bất động sản phải đối mặt đó là khó khăn đến từ dòng vốn tín dụng. Thông tư 32 của Ngân hàng Nhà nước chính thức được thực hiện từ quý I/2019 đã tác động mạnh và rõ nét đến giao dịch trên thị trường. Do khó tiếp cận được vốn, giá nhà lại tăng liên tục, nên nhu cầu đầu tư và mua bán bất động sản giảm mạnh.

 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo nguy cơ mắc kẹt của nhà đầu tư khi “nhắm mắt” mua đất nền ở dự án nhỏ lẻ hoặc đất nông nghiệp.

Xu hướng đầu tư đất nền  tại các tỉnh lẻ đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Báo cáo tổng hợp của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền đang được triển khai rất rầm rộ tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các điểm đến du lịch biển. Trong đó, sản phẩm chủ đạo được các nhà đầu tư ưa chuộng là nhà đất và đất nền.

Tính riêng trong năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, tăng mạnh so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Sở hữu tiềm năng tăng trưởng mạnh về giá, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, đất nền không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần chỉ là hoạt động “lướt sóng” của các nhà đầu tư.

Tại Diễn đàn “Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay đang ghi nhận xu hướng các nhà phát triển dự án, sàn giao dịch và các nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn về các tỉnh lẻ, khu vực có thị trường bất động sản mới phát triển.

Nguyên nhân được ông Nam chỉ ra là do thị trường bất động sản Việt Nam đang suy giảm nguồn cung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, sức mua của người dân vẫn còn rất cao dẫn đến xu hướng ồ ạt đổ tiền vào đất nền. Hệ quả là các cơn sốt đất xảy ra liên tục tại các địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc thời gian gần đây.

Trong khi đó, vị chuyên gia này cho rằng, mua đất nền là xu hướng đầu tư không tích cực trên thị trường bất động sản. Bởi một đồng vốn đầu tư vào bất động sản sẽ kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế khác như, xây dựng, vật liệu xây dựng tiêu dùng phát triển, trong khi đó, mua đất sẽ không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác tăng trưởng theo. Đầu tư đất nền là “chôn tiền”, đầu cơ, lướt sóng kiếm lợi, gây tác động tiêu cực cho thị trường.

Cũng theo ông Nam, bên cạnh thời cơ, khả năng đất nền có thể tăng giá, mang lại lợi nhuận cho khách hàng, hoạt động đầu tư đất nền luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Tham gia vào việc đầu tư các sản phẩm này, nhà đầu tư có thể sẽ phải đối diện với khả năng tồn đọng vốn do chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường, sốt đất ảo. Bên cạnh đó là các rủi ro như mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm, giấy tờ chủ mua bán đất yếu là giấy viết tay, giá trị đảm bảo không cao.

Mặt khác, hiện nay có nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ ăn theo sóng thị trường, phát triển các dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng vẫn bán cho người dân gây rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư. Hoặc không ít các dự án đất nền sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch khiến một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư bị “chôn vùi” không biết khi nào mới có thể lấy lại.

Bên cạnh đó, câu chuyện sốt đất theo các khu vực dự kiến lên đặc khu hay mới đây là Mũi Né, giá đất liên tục tăng cũng khiến gây khó khăn cho các nhà đầu tư có nhu cầu thực, đầu tư phát triển các dự án sau này.

“Dân mình rất liều khi đầu tư đất nền, họ mua cả đất cát biển, đất vườn, đất nông nghiệp trong khi đã có những quy định cấm xây dựng trên các loại hình đất đai đó. Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản du lịch hiện nay đang phát triển mạnh nhưng hoạt động đầu tư vẫn nên hết sức cẩn trọng. Trong đó, hoạt động đầu tư đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Các cơ quan chính quyền địa phương cần có những cảnh báo cho người dân khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản này”, ông Nam nhấn mạnh.

Đưa ra lời khyên cho các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay, ông Nam cho rằng, các nhà đầu tư cần tránh đầu tư vào các sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, không rõ ràng về pháp lý.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên chọn dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn để đảm bảo các sản phẩm này sẽ sinh lời hiệu quả, bảo toàn giá trị và hạn chế rủi ro”, ông Nam khẳng định.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ. nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước nên cấm việc chia lô bán nền.

Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ. Nhiều chủ đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay để bán cho các nhà đầu tư, điều này đã đi ngược lại với xu hướng đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản là đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư trên đất để sinh lời.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường.

Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng, không lo tình trạng cung vượt cầu. Hiện thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu của việc “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng. Nói cách khác, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên, chưa có dấu hiệu đi xuống.

“Các nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nhận định.

Trích nguồn: theleader.vn

Điều chỉnh quy hoạch vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng, quy hoạch đô thị thông minh nhưng không kết nối với quốc gia thông minh, quy hoạch không đồng bộ dưới cái nhìn đa ngành, thị trường bất động sản bát nháo, vô lường… theo nhìn nhận của các chuyên gia đây là bốn nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Điều chỉnh quy hoạch vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng

Mở đầu buổi toạ đàm “Những nghịch lý của thị trường bất động sản” do TheLEADER tổ chức, TS. Võ Kim Cương – nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM đặt câu hỏi: “Tôi cho rằng quy hoạch có thể điều chỉnh theo nhu cầu của thị trường, tuy nhiên không thể điều chỉnh vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng, phá vỡ quy hoạch tổng thể như hiện nay. Vậy tư nhân có chia chác gì với các cơ quan Nhà nước trong chuyện này không?”.

Chia sẻ nhận định của một số đại biểu Quốc hội về việc quy hoạch các đô thị hiện nay bị “dẫn dắt” bởi các nhà đầu tư, nhiều quy hoạch điều chỉnh đến 5 – 6 lần như quy hoạch Thủ Thiêm, TS. Võ Kim Cương phân tích: “Ý kiến của các đại biểu quốc hội cũng đang là bức xúc của nhiều người dân thành phố. Về quy hoạch, nguyên tắc là có điều chỉnh, việc đó là hiển nhiên vì quy hoạch mang tính dự báo cho tương lai. Trong cơ chế thị trường này, dự báo rất khó chính xác, nên trong quá trình triển khai phải theo nhu cầu của thị trường để có những điều chỉnh. Có hai loại điều chỉnh, điều chỉnh quy hoạch chung và điều chỉnh quy hoạch trong dự án. Hiện thị trường bất động sản đang thiên về điều chỉnh trong dự án.

Ví dụ dự án ban đầu chỉ cho xây hệ số khối tích công trình là 5 nhưng sau đó cứ điều chỉnh để tăng lên 6, 7 thậm chí lên gấp 10 lần mà không theo chuẩn mực của hạ tầng. Dĩ nhiên nhà đầu tư thì muốn tăng lên để khai thác triệt để quỹ đất nhưng việc đó phải tính toán lại quy hoạch như thế nào thì chưa được quan tâm rốt ráo. Đây cũng chính là lý do dẫn đến chuyện người dân có nhiều thắc mắc.

Tuy nhiên, một số chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch cũng có lý chứ không nhất thiết là tiêu cực, phía Nhà nước nếu tính toán kỹ thì sẽ không sao. Vì giấy phép xin ban đầu thường thấp do nhà đầu tư không đủ kinh phí, chỉ đủ tiền xây ít tầng thôi nhưng nơi đó quy hoạch cho phép nhiều tầng hơn thì họ xin điều chỉnh cao tầng hơn, đó là trường hợp thường xảy ra.

Ở TP. HCM, công trình gần cầu Khánh Hội đang xây nửa chừng bị ngừng, tạo thành khối xi măng đen thui. Đó là do xây vượt tầng cao, không chờ ý kiến của cơ quan quản lý, gây áp lực lên hạ tầng tại chỗ như bãi đậu xe, phần dịch vụ công cộng bị quá tải. Những trường hợp đó đã phá vỡ quy hoạch cục bộ, dẫn đến phá vỡ cảnh quan thành phố. Một điều rất dở nữa là một số nhà đầu tư không tôn trọng lời hứa với khách hàng trong các cam kết về hạ tầng khu ở như cây xanh, công viên, các dịch vụ tiện ích công cộng…”.

Quy hoạch đô thị thông minh nhưng không tính đến quốc gia thông minh

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM cho rằng: “Một trong những nghịch lý mà người dân quan tâm nhất hiện nay là chính quyền mới chỉ đề cập đến đô thị thông minh mà không tính đến quốc gia thông minh. Thời nay số tiền làm quốc gia thông minh không lớn, các Hiệp định thương mại tự do giúp cho Việt Nam có thể thuê các nhà mạng lớn với giá rẻ.

Đô thị thông minh hiện giờ camera tùm lum nhưng chỉ là kiểm soát cục bộ từng dự án, chưa kết nối được với toàn thành phố, với quốc gia. Hơn nữa, camera chỉ đang kiểm tra người tốt, còn ăn trộm nếu làm chuyện bậy họ mang bảng sổ xe giả, do đó dù có chiếu cực rõ tận mặt cũng không bao giờ bắt được, vì chưa kết nối được dữ liệu với toàn quốc”.

Về ngân sách thực hiện quy hoạch, ông Bảo kiến nghị, quy hoạch tốt sẽ thu về ngân sách tốt. Các nhà làm quy hoạch phải “vượt qua nỗi sợ” chừa mặt tiền lớn, đã làm nguyên con đường thì phải quy hoạch rộng ra 300m, còn làm 100m hay vài chục mét thì giao thông vẫn sẽ hạn chế như hiện nay.

Về việc đền bù giải phóng mặt bằng quan trọng phải có “mồi thơm”, đền bù thoả đáng cộng với giá trị gia tăng thì người dân sẽ đồng thuận. Sau đó, nhà nước sẽ thực hiện đấu giá diện tích đó, chắc chắn ngân sách sẽ lời khủng khiếp.

Về hạ tầng, các dự án lớn, trọng điểm phải tập trung làm trước, còn dự án nhỏ Nhà nước có thể xã hội hóa đấu thầu. Dự án lớn chậm chạp dẫn đến chiến lược lớn không ổn. Vành đai ngoài, vành đai trong làm tốt, kết nối xương cá đi, còn đắp vá xương sườn mà xương sống không giải quyết thì chỉ phá vỡ quy hoạch.

CLB Bất động sản TP. HCM cũng đang chuẩn bị làm đề án ngân sách cho quy hoạch TP. HCM. Nhà nước muốn 63 tỉnh thành cùng phát triển nhưng đề xuất của chúng tôi là TP. HCM cần được ưu tiên đầu tư ngân sách nhiều hơn, con số kiến nghị là 20% doanh thu của thành phố. Ngoài ra, cũng cần tiếng nói đa ngành, đa chiều hơn về quy hoạch, có cơ chế để cho doanh nghiệp tự quyết định và tự đấu thầu về đường xá trong dự án của mình.

Thị trường bất động sản “bát nháo, vô lường”

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, TS. Nguyễn Minh Hòa – Nhà đô thị học cho biết: “Thực sự hiện nay ai đang dẫn dắt thị trường này? Không phải là Nhà nước. Ở các nước, chính quyền biết được thành phố này, địa phương kia nhu cầu các loại nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở xã hội… là bao nhiêu, những nhóm dân cư nào cần ở các loại nhà đó? Chính quyền TP. HCM chưa bao giờ biết điều này? Tôi biết rất rõ điều đó, bởi tôi cũng nằm trong hội đồng xét duyệt của thành phố trong những dự án lớn của các đại gia, cũng mua bán bất động sản.

Nói các sở làm thì Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc trả lời không làm chuyện này, không phải nhiệm vụ của mình. Thành phố chưa bao giờ kế hoạch hoá nhu cầu nhà ở của người dân nên thị trường cứ nhảy múa, lúc nóng lúc lạnh, không biết đường nào mà lần. Người nào hiểu biết kém về luật, những người yếu thế là chết ngay, chết thật trong cuộc chơi này.

Thử đặt câu hỏi những căn hộ sản xuất ra có đến tay người tiêu dùng không hay có đến 70% là đầu cơ. Đầu cơ hay đầu tư không có gì là sai cả nhưng phải làm thế nào cân bằng giữa cung và cầu. Có những bộ phận người dân của TP.HCM suốt đời không bao giờ có nhà cả, Nhà nước phải tính đến chuyện đó, phải có quỹ nhà để tự cân đối.

Thật ra ở Sài Gòn xưa, giá vàng do người Hoa quyết định, bây giờ ai quyết định giá nhà, giá đất? Đó là các đại gia! Vingroup, Tuần Châu chỉ cần đánh tiếng sẽ đầu tư cái cảng đô thị từ Sài Gòn đến Củ Chi lập tức 20 ngày sau đất Củ Chi lên ào ào. Sau đó họ lại bảo không đầu tư nữa, thế là lại xuống ầm ầm. Thậm chí cả quan chức cũng thế, chỉ cần nói sẽ nâng cấp một huyện lên quận, ngày hôm sau đất đai tại đó tăng giá liền…

Thực tế, nội lực về tài chính của thành phố, nhà nước còn yếu quá, muốn đầu tư cũng không có tiền. Đáng lẽ phải đấu thầu nhưng có thời gian kinh tế khủng hoảng, đất đóng băng kéo dài 5-6 năm nên có được một nhà đầu tư đề nghị là sướng rồi. Bây giờ phải giải quyết đất chỉ định đấu thầu suốt 15 năm không được, cũng không biết phải làm thế nào. Ví dụ như toàn bộ dự án của Novaland ở đường Phổ Quang, Phú Nhuận không biết giải quyết thế nào.

Tới đây, quỹ đất TP. HCM sẽ hết, không còn móc được chỗ nào trong nội thành nữa. Ngày xưa các đại gia chơi trò “móc lõm”, giờ không được nữa rồi, phải đi ra quận 2, Gò Vấp… Nhưng chưa chắc đã bán được vì phụ thuộc cơ sở hạ tầng, trường học không tốt, không có công viên, nhà trẻ, cũng khó bán. Một số nhà đầu tư lớn đã chuyển về các tỉnh Long An, Nhơn Trạch như Nam Long hay Hưng Thịnh bỏ về Cần Thơ, Phan Thiết…

Chính vì không có quy hoạch, kế hoạch tốt, nên mới dẫn đến tình trạng thị trường bát nháo như trên. Ví dụ Bình Chánh có 10 ngàn căn hộ không bán được, nếu thành phố chỉ cần đầu tư đường, công viên, trung tâm đô thị mới, trong vòng nửa tháng chắc chắn sẽ bán hết sạch.

Phải có tổ hợp sống, không gian sống cho những khu đô thị mới, nếu không trong thời gian tới, TP. HCM sẽ rơi vào tình trạng các nhà đầu tư bỏ đi”.

Quy hoạch không đồng bộ dưới cái nhìn đa ngành

Chia sẻ tại tọa đàm, TS.KTS Nguyên Hạnh Nguyên, chuyên gia về bảo tồn nhấn mạnh tính không đồng bộ trong công tác quy hoạch: “Bản quy hoạch Đà Lạt vừa rồi là một bài học đắt giá cho những nhà quản lý, người làm quy hoạch. Chúng ta dường như muốn thương mại hoá toàn bộ diện tích trung tâm đô thị, mà không hề tính toán đến các yếu tố văn hoá, lịch sử, di sản… để bảo tồn, tạo giá trị lớn hơn cho bất động sản đô thị?

Ở các đô thị đặc thù có hệ thống di sản như TP.HCM, Hà Nội, Đà Lạt… chúng ta chưa bao giờ có bản vẽ quy hoạch di sản nằm trong hệ thống quy hoạch chung của đô thị bên cạnh quy hoạch giao thông, cảnh quan, kiến trúc, quy hoạch kinh tế. Không nên có quan niệm đô thị 1.000 năm mới là di sản. Có những kiến trúc tồn tại 50 năm đã mang rất nhiều dấu ấn lịch sử, góp phần làm nên bản sắc của đô thị. Mất bản sắc là mất tất cả, thành phố mất dấu ấn văn hóa và không còn sức hút nữa, bất động sản sẽ đi xuống.

Khi bắt đầu hình thành đô thị, các công trình đầu tiên luôn được xây dựng ở các vị trí đẹp và thuận tiện nhất, cùng với thời gian, chúng trở thành di sản có giá trị ở trung tâm đô thị, điển hình như cảng Ba Son, Dinh Thượng Thơ ở TP. HCM hay Dinh Tỉnh trưởng ở Đà Lạt. Nhưng nhà đầu tư lại dọn dẹp sạch di sản đi để xây dựng toà nhà vì lúc đó họ chỉ còn nhìn mảnh đất đấy là bất động sản chứ không còn là di sản nữa. Nếu biết hài hoà giữa phần xây mới các công trình xung quanh và bảo tồn di sản thì giá trị bất động sản sẽ lớn hơn rất nhiều.

Ở các nước quy hoạch luôn đi trước, thậm chí có quy hoạch đi trước 100 năm, 200 năm vẫn không phải sửa chữa gì như quy hoạch của Paris chẳng hạn, bao nhiêu năm không cần điều chỉnh lớn nhưng vẫn ổn, kể cả các vấn đề cấp thoát nước, giao thông chẳng hạn.

Còn ở Việt Nam, quy hoạch thường “đi sau”, quy hoạch dựa theo những dự án nên có những bản quy hoạch chung rất thiếu tầm nhìn, quy hoạch sai. Khi triển khai các các dự án cụ thể, các nhà đầu tư còn can thiệp để điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết để tối đa hóa lợi nhuận. Các nhà tư vấn thiết kế thường chiều theo ý chủ đầu tư, cũng một phần do thiếu nhận thức về giá trị của di sản nên không đề xuất được các phương án thực sự có giá trị cho bất động sản.

Quy hoạch là phải phát huy được trí tuệ của các chuyên gia, phải có tư duy đa ngành. Chúng ta cũng thuê chuyên gia nước ngoài, họ nghiên cứu, phân tích rất tốt, rất chuẩn mực nhưng chúng ta không dùng đến, hoặc không thể triển khai trên thực tế. Đối với người Singapore, “không thể làm sai”, tức là luật phải cực kỳ mạnh; sau đó là “Không cần làm sai” do bản thiết kế quy hoạch đã rất chuẩn mực. Còn ở Việt Nam thì không làm sai là thiệt thòi do nhiều người khác làm được, “chạy” chỉ tiêu được! Thậm chí nhiều khi không thể không điều chỉnh vì chắc chắn không điều chỉnh thì không thể sử dụng được bản quy hoạch, không điều chỉnh thì bất động sản không thể xây lên được.

Tôi cũng thấy có những bản quy hoạch cần phải điều chỉnh nhưng cần điều chỉnh từ quy hoạch 1/2000 chứ không phải chỉ nhìn nhận lại 1/500, rồi quay ra sửa 1/2000. Nếu chỉ sửa 1/500 thì còn sửa mãi, người này sửa được thì người khác cũng sửa được.

Đó là chưa kể đến sự khác biệt của từng đô thị. Thành phố Hồ Chí Minh phải có đặc thù của riêng mình, không thể học theo tất cả mô hình đô thị trên thế giới. Người làm quy hoạch phải nghiên cứu đầy đủ về thành phố và khu vực, đồng thời cấp quyết định phải lắng nghe ý kiến góp ý của chuyên gia trong và ngoài nước để tạo ra một bản quy hoạch bền vững cho tương lai.

Hoàng Hưng Thịnh nghĩ rằng, báo chí nên tạo ra nhiều hơn các diễn đàn mở để mọi người cùng có ý kiến thì dần dần sẽ thay đổi được trên cơ sở: Thực trạng quy hoạch hiện nay có vấn đề gì? Lỗi ở đâu? Làm sao để sửa? Khi có bản quy hoạch tốt rồi có giữ được không?… Đó là tất cả vấn đề cần đặt ra.

CÔNG TY HOÀNG HƯNG THỊNH