Tin Tức

Theo thống kê hiện nay, có đến 80-90% giao dịch chuyển nhượng bất động sản (BĐS) giữa người bán và người mua đều lơ là trong khâu thẩm định giá dẫn tới việc người mua mua nhà với giá cao hơn giá trị thực hoặc người bán bị lỗ khi bán với giá thấp hơn giá trị thực.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc,  trong giao dịch mua bán bất động sản (BĐS), rất nhiều vụ êm thấm nhưng cũng không ít người mua bị lừa bởi chưa hiểu rõ về tính pháp lý của từng sản phẩm.

Vị luật sư này chỉ ra 4 tình huống mà người mua BĐS hay gặp phải và cũng đang trở thành câu chuyện “nóng” trên thị trường địa ốc hiện nay. Nhà đầu tư (NĐT) nên biết để tránh.

Kiểu huy động vốn Ponzi của Địa ốc Alibaba

Theo luật sư Lộc, trước câu chuyện về Công ty Địa ốc Alibaba mà báo chí đưa thông tin thời gian gần đây, cho thấy: Đây là mô hình kinh doanh kiểu làm ăn Ali, mà ở đó loại hình BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh thông qua cách huy động vốn theo phương pháp Ponzi đa cấp tiếp nối.

“Cách làm ăn này có rất nhiều vấn đề bàn cãi, từ việc xử phạt vi phạm hành chính đến vấn đề kinh doanh ngành nghề và vấn đề hình sự”, Luật sư này nhấn mạnh.

Theo Luật sư Lộc, có 5 vấn đề trong câu chuyện của cách làm ăn Ali.

Huy động vốn: Huy động vốn trái phép

Thỏa thuận dân sự: Chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật, tức là chưa được phép cho người bán sản phẩm ra thị trường.

Nghĩa vụ của chủ đất: Khi chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS thì chủ đất chưa được cấp quyền thì không thể ủy quyền cho nhân viên bán ra thị trường được.

Trách nhiệm của nhân viên: Chưa được phân quyền nhưng vẫn tham gia do chưa nắm rõ pháp luật.

Người mua: Đang mua sản phẩm BĐS không rõ về pháp lý và tiếp tục bán đi cho người khác là chưa ổn.

“Đây là kiểu làm ăn không phù hợp với quy định của pháp luật. Cái sai nằm ở vấn đề pháp lý. Không chỉ Ali mà hiện tại có thể có khá nhiều doanh nghiệp địa ốc dính phải vấn đề này”, Luật sự Lộc khẳng định.

Đầu tư vào đất nền chưa đầy đủ pháp lý, chưa rõ quy hoạch

Đây là phân khúc rất nhiều NĐT đầu tư tham gia, có thể đáp ứng được 2 tiêu chí là: Tạo giá trị lâu bền và lướt sóng.

Chính vì sự hấp dẫn này mà đầu tư vào đất nền phát sinh rất nhiều tiêu cực. Có những người thấy mảnh đất đẹp liền mua lại và chia lô bán nền. Sau đó, người người ào ào vào mua mà không quan tâm đến quy hoạch, pháp lý, đường xá, chính sách….

Trong khi đó chủ đất thì dùng các thủ thuật để đánh vào lòng tham của NĐT như: Thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch và “tựa bóng ông lớn”. Theo Luật sư này, thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết pháp luật, thiếu thông tin và cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị đánh lừa niềm tin.

Chỉ cần có mặt “ông lớn” là giá đất ở đó ngay lập tức tăng cao. Thậm chí giả mạo “bóng ông lớn” để lừa người mua bằng các văn bản về việc đầu tư vào khu vực nào đó. Theo ông Lộc, những văn bản kiểu này vẫn tồn tại trên thị trường và người mua bị lừa rất nhiều.

“Khi đầu tư vào đất nền để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp chứ không phải tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu biết bản thân mua một mảnh đất sai sót về mặt pháp lý, sau đó tiếp tục bán cho người khác để sinh lời thì đó không phải là đầu tư sinh lời”, ông Lộc nhấn mạnh.

Mua bán …cọc

“Cọc” nghĩa là mua ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án).

Chính vì thực hiện giao dịch “cọc” này quá dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều cú lừa vì rất nhiều người không rõ mua bán cọc là gì.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc, đây là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến Luật kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

Hình thức này chủ yếu là thỏa thuận dân sự giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận theo luật chơi vẽ ra bởi bên bán.

“Chính vì hợp đồng đa phần do bên bán đặt ra cho nên rủi ro nằm ở những người không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý”, Luật sư Nguyễn Văn Lộc nhấn mạnh.

Đất không hình thành đơn vị ở có tính pháp lý chưa rõ ràng

Đó là những dự án cao cấp như Villa Resort, condotel….được quảng cáo cấp sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận.

Có 3 vấn đề ở loại hình BĐS này là cam kết (có những cam kết thể hiện luôn trên văn bản); thực hiện cam kết và giải quyết vướng mắc từ cơ quan chức năng. Từ các vấn đề này mới xảy ra xung đột giữa 2 bên.

Vừa qua thông tin thu hồi sổ đỏ 1 condotel ở Đà Nẵng cho thấy, nếu mua bán loại hình condotel thì thỏa thuận 2 bên như thế nào thì sẽ như vậy. Chủ yếu là căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên. “Nếu bên nào nắm đường lưỡi thì bên đó chết”, Luật sư Lộc nhấn mạnh.

Theo vị luật sư này, condotel là đầu tư lướt sóng vì pháp lý chưa ổn. Hiện tại chưa có tiêu chí nào để khẳng định đây là loại hình đầu tư giá trị, bền vững. Nếu đã là sản phẩm đầu tư lướt sóng thì NĐT phải theo các nguyên tắc của đầu tư lướt sóng.

CÔNG TY HOÀNG HƯNG THỊNH

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước cần đảm bảo một tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng nhưng cũng không làm giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội về một số vướng mắc, hạn chế về cơ chế, chính sách liên quan đến môi trường kinh doanh, tiếp cận các nguồn lực với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong những năm qua, thị trường bất động sản, nhà ở đã dần phục hồi, phát triển theo hướng bền vững và ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn nhân lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh hiện đại, thúc đẩy các ngành kinh tế, thị trường khác phát triển như thị trường vật liệu xây dựng, hàng hoá tiêu dùng, lao động xây dựng và thị trường vốn.

Theo kinh nghiệm quốc tế, đầu tư một đồng vốn vào bất động sản sẽ thu hút thêm 1,5 – 2 đồng vốn xã hội. Đầu tư xây dựng 1m2 nhà ở sẽ thu hút thêm 17 – 25 công lao động.

Tuy nhiên, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh những điểm sáng trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, vẫn còn nhiều khó khăn đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Trong đó có các khó khăn liên quan đến chính sách tín dụng cho bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp của người dân.

Ở những thời gian phát triển ổn định, tín dụng bất động sản chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hê thống và mức tăng trưởng tín dụng cho bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Nếu tỷ lệ này thay đổi đột biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ví dụ những năm 2007 – 2008 tăng trưởng tín dụng trên 30% đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt. Thậm chí có ý kiến còn cho rằng, bất động sản không phải là ngành sản xuất đã dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng cao, Chính phủ phải mất nhiều công sức để phục hồi lại thị trường.

Hay như hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm từ 18% năm 2016 xuống 12% năm 2017 và xuống 5% năm 2018. Trong đó, quý IV/2018 dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý III/2018, thị trường bất động sản quý I/2019 cũng đã có dấu hiệu trầm lắng.

Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm ban toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối vớ các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Hiệp hội chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng nhưng hiệp hội nhận thấy cần đảm bảo ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng nhưng cũng không làm giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường.

Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc việc sửa những vấn đề có liên quan đến tín dụng bất động sản tại Thông tư 36, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định thị trường.

Cụ thể, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.

Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay phù hợp.

Đơn cử như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ khích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo. Bởi các phân khúc sản phẩm này đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị Chính phủ cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản. Mặc dù Luật Chứng khoán 2016 sửa đổi bổ sung năm 2010, Nghị định 58, Nghị định 60 của Chính phủ, Thông tư 228 đã có quy định về việc thành lập và quản lý công ty chứng khoán bất động sản và quỹ đầu tư bất động sản nhưng từ đó đến nay mới có một quỹ đầu tư bất động sản đi vào hoạt động với số vốn còn khiêm tốn là 50 tỷ đồng.

Vì vậy, cần thiết phải sớm nghiên cứu lại các quy định về quỹ đầu tư bất động sản tại các văn bản quy phạm pháp luật này, phân tích rõ hai loại quỹ, quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho phù hợp với tên gọi và thông lệ quốc tế, cũng như làm rõ đặc thù khác nhau của hai loại quỹ này.

Đồng thời, sớm nghiên cứu để hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập và thấp trung bình có nhu cầu về nhà ở có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở. Tạo điều kiện cho những người có nhu cầu tạo lập nhà ở sau một thời gian nhất định được vay thêm vốn từ ngân hàng để mua hoặc xây nhà ở, thay vì phải tiết kiệm đủ tiền mua, xây nhà như hiện nay.

Trích nguồn: theleader.vn

FED phát tín hiệu sẵn sàng có đợt giảm lãi suất và sự xuống giá của USD tạo thuận lợi cho vàng tiếp tục tăng giá.

Thủ tướng chính thức thăm Nhật Bản. Ngày 1/7, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc và Phu nhân cùng Đoàn cấp cao Việt Nam bắt đầu chuyến thăm chính thức Nhật Bản theo lời mời của Thủ tướng Nhật Bản Shinzo Abe.

Nhật Bản hiện là đối tác kinh tế quan trọng hàng đầu của Việt Nam, là đối tác cung cấp ODA lớn nhất.

Việt Nam và EU ký Hiệp định EVFTA và EVIPA. Chiều 30/6, Lễ ký Hiệp định Thương mại tự do (EVFTA) và Hiệp định Bảo hộ đầu tư (EVIPA) giữa Việt Nam và EU diễn ra với sự chứng kiến của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc.

Đây là Hiệp định trải rộng trong tất cả các lĩnh vực, từ thương mại, dịch vụ, hàng hóa, đầu tư đến các vấn đề liên quan đến sở hữu trí tuệ.

Giá vàng thế giới đang giao dịch quanh ngưỡng 1.410 USD/ounce, tăng nhẹ 1 USD so với ngày hôm qua. Giá vàng tăng nhẹ do những nghi vấn xung quanh khả năng FED hạ lãi suất và sự xuống giá của đồng USD.

Giá vàng trong nước, chốt phiên giao dịch cuối tuần trước, Tập Đoàn Vàng bạc đá quý Doji niêm yết ở mức: 38,75 triệu đồng/lượng (mua vào) và 389,40 triệu đồng/lượng (bán ra). Công ty vàng bạc đá quý Sài Gòn niêm yết giá vàng SJC ở mức 38,65 triệu đồng/lượng (mua vào) và 38,92 triệu đồng/lượng (bán ra). Trong khi đó, tại thị trường Tp.HCM, giá vàng SJC niêm yết ở chiều bán ra là 38,90 triệu đồng/lượng.

USD giảm giá. Chỉ số đô la Mỹ, đo sức mạnh của đồng bạc xanh so với rổ sáu loại tiền tệ chính, tăng 0,1% lên 95,790. Đồng đô la hầu như không thay đổi so với đồng yên Nhật Bản, với tỷ giá USD/JPY giảm xuống 107,73. Đồng euro tăng với tỷ giá EUR/USD tăng 0,1% lên 1,1381, trong khi GBP/USD tăng 0,3% lên 1,2710.

Ngày 28/6, Ngân hàng Nhà nước công bố tỷ giá trung tâm của đồng Việt Nam với đô la Mỹ ở mức: 23.066 đồng (tăng 1 đồng). Tỷ giá tham khảo tại Sở giao dịch NHNN hiện mua vào ở mức 23.200 đồng (không đổi) và bán ra ở mức 23.708 đồng (tăng 1 đồng).

Hoàng An (TH)