Tin Tức

Bất chấp quy định chặt chẽ hơn, môi giới bất động sản vẫn làm ăn kiểu “ chộp giật”, vi phạm pháp luật, cấu kết cùng các nhà đầu tư, đầu cơ gây lũng đoạn thị trường.

Từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời lần đầu tiên vào năm 2006, Nhà nước đã chính thức bắt đầu điều chỉnh các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản. Từ đây, nghề môi giới bất động sản được chính thức thừa nhận.

Theo quy định của Luật này, người môi giới không phân biệt trình độ văn hóa, chỉ cần trải qua khóa học ngắn hạn của cơ sở tổ chức đào tạo được cấp phép để nhận chứng nhận hoàn thành khóa học là xem như cơ bản có chứng chỉ hành nghề, việc còn lại chỉ là thủ tục nộp hồ sơ để được cấp chứng chỉ hành nghề.

Với quy định về điều kiện và công tác sát hạch quá dễ dàng nên chất lượng và trình độ, kỹ năng của người môi giới rất thấp; yếu kém cả chuyên môn, kỹ năng và đạo đức hành nghề.

Năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản mới và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, để khắc phục những thiếu sót và hạn chế của Luật năm 2006. Từ đó Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định 100/2018/NĐ-CP ngày 16/7/2018; Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ xây dựng; Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng).

Trong đó quy định chặc chẽ hơn về điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề như: phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; phải qua kỳ sát hạch về kiến thức có sự tham gia tổ chức, giám sát của cơ quan nhà nước; giới hạn thời hạn sử dụng của chứng chỉ hành nghề là 5 năm…

Với những quy định chặt chẽ hơn nhưng dường như chất lượng, trình độ, kỹ năng và nhất là đạo đức hành nghề của lực lượng môi giới về căn bản không được cải thiện nhiều. Cách thức làm ăn kiểu “ chộp giật”, vi phạm pháp luật, cấu kết cùng các nhà đầu tư, đầu cơ gây lũng đoạn thị trường vẫn thường xuyên xảy ra. Trên các phương tiện truyền thông đại chúng, đây là lực lượng được xem như là nhân tố chính gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Qua nghiên cứu, khảo sát có thể nhận thấy một số vấn đề lớn tồn tại trong công tác đào tạo, sát hạch và nâng cao trình độ, kỹ năng cho lực lượng môi giới bất động sản.

Thứ nhất, các cơ sở đào tạo kiến thức chuyên sâu ngành bất động sản (trường đại học, học viện, trường cao đẳng) còn rất ít. Hiện nay, chỉ có khoảng hơn 10 trường đại học có chuyên ngành Bất động sản: miền Bắc có Đại học xây dựng Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, Đại học Nông lâm Thái Nguyên,…; miền Trung có Đại học Nông lâm Huế; miền Nam có Đại học Tài chính – Marketing TP. HCM, Đại học kinh tế TP. HCM, Đại học Nông lâm TP. HCM, Đại học Tài nguyên – Môi trường TP. HCM,… có duy nhất trường Cao đẳng Xây dựng TP. HCM có chuyên ngành bất động sản. Năng lực đào tạo không đủ cung cấp cho thị trường lao động.

Thứ hai, các đơn vị đào tạo kiến thức hành nghề môi giới, quản lý sàn rất đông nhưng hầu như chất lượng đào tạo còn nhiều yếu kém. Hiện nay, có hơn 100 đơn vị tham gia đào tạo ở lĩnh vực này nhưng hầu hết đều dạy để đáp ứng nhu cầu thi lấy chứng chỉ hành nghề của người học chứ không hề quan tâm đến chất lượng và kiến thức truyền đạt cho học viên. Phần lớn đều bám theo chương trình khung do Bộ Xây dựng quy định, rất ít bổ sung kiến thức hữu ích cho người học.

Thứ ba, nội dung đào tạo không gắn với thực tiễn, thời lượng quá ngắn, không đảm bảo chất lượng. Tại các cơ sở đào tạo chuyên sâu và chính quy như các trường đại học – cao đẳng: chương trình đào tạo nặng về lý thuyết và kiến thức hàn lâm; thiếu các kiến thức thực tế, thiếu các nội dung đào tạo phát triển kỹ năng, thiếu các chương trình đào tạo để nâng cao đạo đức hành nghề cho nhà môi giới. Tại các cơ sở đào tạo khác, kiến thức rất sơ sài, lạc hậu và ít giá trị.

Nếu so sánh về thời lượng đào tạo theo khung chương trình đào tạo tại Thông tư 11/2015/TT-BXD thì thời gian đào tạo cho môi giới là 74 tiết, đào tạo quản lý sàn là 74 tiết; nếu học cả hai là 116 tiết học. Trong khi đó, với tiêu chuẩn đào tạo Trung cấp nghề hiện nay thì thời gian đào tạo tối thiếu là 810 tiết, một khoảng cách quá xa.

Như vậy, rõ ràng là tiêu chuẩn về kiến thức và trình độ theo quy định của người đạt chứng chỉ hành nghề môi giới, giám đốc sàn giao dịch hiện nay là rất thấp.

Thứ tư, không có bộ giáo trình chung cho công tác đào tạo kiến thức hành nghề môi giới và quản lý sàn. Vì thế, trình độ, kỹ năng, đạo đức hành nghề không có tiêu chuẩn chung để đánh giá trình độ và năng lực nhà môi giới.

Thứ năm, công tác tổ chức sát hạch chưa được coi trọng, sơ sài, có nhiều kẽ hở. Hiện nay, khi được cấp chứng chỉ hành nghề là người môi giới có thể hoạt động trên cả nước. Trong khi đó, việc quản lý, tổ chức công tác sát hạch lại phụ thuộc hoàn toàn vào Sở Xây dựng tại mỗi địa phương. Mỗi nơi lại có chính sách, đề thi riêng nên trình độ và chất lượng của người có chứng chỉ sẽ khác nhau.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, việc đầu tiên cần làm là nâng cao nhận thức và trình độ của lực lượng môi giới bất động sản. Họ chính là nhân tố quan trọng chủ chốt tham gia vào thị trường, giúp lưu thông hàng hóa bất động sản. Nếu Nhà nước có cơ chế quản lý tốt đối với lực lượng này thì việc ổn định thị trường sẽ dễ dàng hơn. Có sáu việc cần làm ngay bây giờ.

Một là, xây dựng bộ giáo trình chung về đào tạo môi giới bất động sản và quản lý sàn bất động sản hoặc bổ sung thêm các mô đun đào tạo vào khung chương trình theo quy định để nâng chuẩn về trình độ, kiến thức, kỹ năng, đạo đức hành nghề cho nhà môi giới. Nên phân định rõ hàm lượng kiến thức hàn lâm, lý thuyết với kiến thức thực tế để hành nghề hiệu quả và phù hợp cho mỗi đối tượng môi giới và quản lý sàn.

Hai là, cần quy định bắt buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học tại các đơn vị được cấp phép thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản. Để tránh trường hợp học hành qua loa, đối phó với kỳ thi sát hạch.

Ba là, Bộ Xây dựng làm đầu mối xây dựng ngân hàng câu hỏi, kiến thức chung để các đơn vị bên dưới làm căn cứ tổ chức thi sát hạch và giám sát (tương tự như thi lý thuyết sát hạch bằng lái ô tô).

Bốn là, bỏ giới hạn thời gian của chứng chỉ hành nghề môi giới, thay vào đó buộc nhà môi giới phải cập nhật kiến thức hàng năm và phải có Chứng chỉ cập nhật kiến thức do các cơ sở đào tạo đủ thẩm quyền cấp. Bởi vì, các chính sách pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng và liên tục thay đổi nên nếu quy định theo thời gian 5 năm thì sẽ không cập nhật kịp thời để phục vụ cho công việc.

Năm là, đối với người quản lý sàn giao dịch bất động sản, giám đốc sàn giao dịch bất động sản cần nâng chuẩn trình độ phải tốt nghiệp từ cao đẳng trở lên. Bởi vì đây là người có vai trò rất quan trọng trong việc chịu trách nhiệm giám sát các hoạt động, đào tạo và ảnh hưởng rất lớn đến các nhà môi giới khác.

Sáu là, cần có những giải pháp để nâng cao vị thế, vai trò của nhà môi giới trong giao dịch bất động sản. Ví dụ như trong hợp đồng giao dịch bất động sản buộc phải có nhà môi giới xác nhận thì mới xem như đầy đủ các thành phần và có thể làm thủ tục sang tên được. Khi đó nhà môi giới phải chịu trách nhiệm pháp lý của mình trong giao dịch đó, họ phải xuất hóa đơn VAT dịch vụ môi giới hoặc phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ đóng góp của lực lượng này.

Trích nguồn: theleader.vn

 

 

Ông Lee Pearce, Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, đầu tư vào condotel có một số ưu điểm nhưng lịch sử cũng chứng minh hình thức này tồn tại khá nhiều rủi ro.

Theo đại diện Tập đoàn Accor Hotels Lee Pearce, condotel được định nghĩa là hình thức kinh doanh mà nhà đầu tư mua căn hộ trong khách sạn, cho phép khách sạn sử dụng vào mục đích cho thuê nếu nhà đầu tư không sử dụng.

Chia sẻ từ góc nhìn của một người điều hành khách sạn nhiều kinh nghiệm tại “Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018” do báo TheLEADER tổ chức, ông Lee Pearce lưu ý rằng, lịch sử cho thấy, condotel tồn tại nhiều rủi ro mà người mua cần để tâm trước khi quyết định rót tiền.

Theo ông, các nhà phát triển thường đưa ra nhiều lời hứa nhưng sau khi hoàn thành và giao bán, họ giao lại cho người quản lý và điều này, thường không dễ đáp ứng những lời hứa trước đó. Không chỉ vậy, những nhà phát triển thường quan tâm nhiều đến việc mời gọi vốn để xây dựng thay vì vấn đề hoàn vốn như thế nào.

Tổng quản lý Novotel Phu Quoc Resort cho rằng, trước khi quyết định đầu tư, người mua cần quan tâm đến danh tiếng của nhà phát triển.

“Hiện chưa có một nghiên cứu cụ thể về vấn đề này nhưng tương lai cần rút ra những bài học từ quá khứ và lựa chọn những doanh nghiệp lớn vào thị trường để có được sự tin tưởng cao hơn”, ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, condotel đang được xây dựng quá nhiều, dẫn tới việc phải mất nhiều năm nữa để khắc phục những vấn đề mà các hình thức bất động sản khác đã gặp phải như vốn và thị trường.

Đại diện Tập đoàn Accor Hotels nhận định rằng, “việc mua condotel hiện nay vấp phải nhiều khó khăn khi không dễ tìm được một ngân hàng cho người mua vay vốn bởi những bên vay thấy rằng, condotel là sản phẩm đầu tư khá mạo hiểm”.

Do vậy, hình thức đầu tư này cần sự kiểm soát mạnh mẽ từ phía chính phủ cũng như cần nhiều bước tiến đáng chú ý hơn về đầu tư.

Trên thực tế, nhiều người tìm đến condotel vì một số đặc tính “ưu việt” như mọi việc sẽ được giám sát bởi người quản lý, có thể tiết kiệm chi phí cho kỳ nghỉ khi sử dụng ngay phòng đã đầu tư. Ông Lee Pearce nhấn mạnh nếu condotel được lựa chọn một cách cẩn thận, nhà đầu tư sẽ tận dụng được tiềm năng tăng giá.

Tại Diễn đàn, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trước đó cũng khẳng định: “Không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua. Quy Nhơn, Phú Quốc, Nha Trang đã thay đổi nhờ mô hình này”.

Tuy vậy, vấn đề quản lý vận hành, bảo trì, chia sẻ lợi nhuận vẫn chưa có quy định của Nhà nước, khiến sự phát triển rơi vào thế thiếu bền vững.

trích nguồn: the leader.vn

Khan hiếm dự án ở nội thành, bùng nổ dự án tại vùng ven, giá căn hộ cao kỷ lục… là những chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2019.

Khan hiếm dự án ở nội thành

Thị trường nhà ở hạng sang ở vùng lõi trung tâm Tp.HCM trong nửa đầu năm 2019 là sân chơi gần như “một mình một ngựa” khi rất ít dự án được phê duyệt. Đây cũng là rổ hàng độc quyền khi thành phố hạn chế cấp phép dự án nhà ở cao tầng mới giai đoạn 2018 – 2020.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm, ngoài lượng cung từ các dự án cũ còn tồn, khu vực các quận trung tâm và nội thành Tp.HCM chỉ có 3 dự án mới được công bố (hai dự án Quận 1, và một dự án Quận 6) với hơn 1.300 căn hộ.

Quận 1 ghi nhận nguồn cung khoảng 900 căn hộ đến từ hai dự án Centennial trên đường Tôn Đức Thắng (Alpha King) và The Marq trên đường Nguyễn Đình Chiểu (Tập đoàn Hoa Lâm). Hai dự án này sở hữu mức giá cao kỷ lục 7.000 – 12.000 USD/m2.

Đầu tháng 6, thị trường mới tiếp tục ghi nhận nguồn cung hơn 400 căn hộ đến từ dự án D-Homme của DHA Corp. Được biết dự án D-Homme có quy mô 5.600 m2, cao 30 tầng, tọa lạc trên khu đất đẹp nhất nhì tại Quận 6, ngay mặt tiền đại lộ Hồng Bàng, sát ngã 5 3/2 – Hồng Bàng – Minh Phụng. Đến thời điểm hiện tại, mức giá của dự án này chưa được công bố ra thị trường.

Theo chia sẻ của chủ đầu tư DHA, D-Homme thuộc phân khúc căn hộ hạng sang, sở hữu nhiều tiện ích mà chưa dự án nào tại khu vực Chợ Lớn có được: Trung tâm thương mại Outsight theo mô hình phố đi bộ trên không đầu tiên tại Tp.HCM với quy mô 5 tầng; khu ẩm thực “Chinatown” rộng 5.000 m2; tổ hợp Chill Bar và hồ bơi khử khuẩn điện phân đồng trên độ cao 120m; hồ bơi đại dương và khu Raining Zone và khu chiếu phim công nghệ 4D dành riêng cho trẻ em…

Dự kiến trong 6 tháng cuối năm, khu vực nội thành sẽ không có dự án mới nào được chào hàng ngoài 3 dự án trên.

Bùng nổ nguồn cung vùng ven

Nếu như trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại trung tâm khan hiếm thì thị trường bất động sản vùng ven lại bùng nổ với nguồn cung khổng lồ gần 100.000 căn hộ.

Tại khu Nam, mọi tâm điểm thị trường đổ dồn vào dự án GS Metrocity tại huyện Nhà Bè, có quy mô 349 ha. Đây sẽ là một trong những khu đô thị lớn nhất khu Nam khi hoàn thành. Tại khu Đông, dự án Vinhome Grand Park sẽ được mở bán cuối tháng 6. Khi hoàn thành, dự án sẽ cung ứng cho thị trường gần 40.000 căn hộ.

Khu Tây cũng nóng không kém với hàng loạt các dự án được khởi động lại như: Akari City (Nam Long), Aio City (Hoa Lâm), The Western City (Vạn Xuân Fund), Boulevard City (Rạng Đông Capital)…

“Giá căn hộ Bình Tân, Quận 8 cán mức 50 triệu/m2”

Đầu năm, thị trường bất động sản Tp.HCM sốc với mức giá 10.000-12.000 USD/m2 của một dự án căn hộ hạng sang tại đường Cống Quỳnh (Quận 1). Tính ra mỗi căn hộ 2 phòng ngủ của dự án này có giá trên 10 tỷ. Sau dự án này, các dự án căn hộ tại Quận 7 đã cán mức giá 60-70 triệu/m2; các dự án tại Quận 2 cũng cán mức giá 90-100 triệu/m2.

Tuy nhiên, ấn tượng nhất là các dự án tại Quận 8, Bình Tân, Nhà Bè – nơi được biết đến là thánh địa của những dự án giá rẻ cũng đã cán mức 40-50 triệu/m2.

Cụ thể, trong tháng 6, dự án Aio City tại Bình Tân đã chính thức được Tập đoàn Hoa Lâm chào bán ra thị trường. Theo một môi giới đang chào bán dự án này, Aio City đang được chủ đầu tư dự kiến chào bán với mức giá 40-45 triệu/m2.

Trước đó, dự án Central Premium (Quốc Cường Gia Lai) đã mở bán đợt cuối của khu phức hợp căn hộ trên đường Tạ Quang Bửu với mức giá 45-50 triệu/m2. Đây là mức giá chưa từng xuất hiện tại Quận 8 – nơi vốn nổi tiếng với dòng căn hộ giá rẻ có mức giá phổ biến từ 20-27 triệu/m2.

Có thể thấy, mặt bằng căn hộ tại Tp.HCM đã được thiết lập mặt bằng giá mới. Theo TS. Trần Nguyễn Minh Hải – Chuyên gia địa ốc tại Đại học Ngân hàng Tp.HCM, dự kiến tình trạng tăng giá của thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ còn tiếp tục đến năm 2020 do tình trạng khan hiếm hàng trên diện rộng.

Thực trạng cho thấy, người hành nghề môi giới chân chính chưa được bảo vệ, trong khi kinh doanh chộp giật, vi phạm pháp luật diễn ra khá phổ biến.

Đó là quan điểm của các chuyên gia tại hội thảo: “Môi giới BĐS Việt Nam – chuyên nghiệp và hội nhập quốc tế” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây tại Tp.HCM trong khuôn khổ chuỗi các hoạt động của Ngày hội môi BĐS 2019.

Môi giới BĐS tăng trưởng nhanh…

BĐS là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ấn tượng những năm gần đây. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2018, số doanh nghiệp được thành lập mới là 11.637 doanh nghiệp, tăng 6,5%. Trong đó, lĩnh vực BĐS áp đảo với 6.423 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 41,7%.

Riêng 3 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng trưởng 26,3% với 1.548 doanh nghiệp mới được thành lập. Đáng chú ý, trong số hàng ngàn doanh nghiệp BĐS thành lập mới mỗi năm, số doanh nghiệp môi giới đang chiếm một lượng đông đảo.

Cùng với sự tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS là lực lượng môi giới tham gia vào thị trường cũng tăng đột biến. Hiện cả nước có khoảng 300.000 môi giới hoạt động nhưng chỉ có 27.000 người có Chứng chỉ hành nghề theo luật cũ, 8.000 người đã có Chứng chỉ hành nghề theo luật mới.

Theo các chuyên gia, nhà môi giới tại Việt Nam nhìn chung đều “thờ ơ” và bỏ qua những quy định của pháp luật khi hành nghề. Khi rào cản pháp luật vô hình chung không có nhiều “giá trị” với những người làm nghề môi giới, thì việc trông đợi các nhà môi giới tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, đóng góp cho sự phát triển minh bạch của thị trường BĐS là một điều không đơn giản.

…Nhưng bị nhìn “sai lệch” bởi các thành phần cơ hội, chụp giật

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc quá nhiều môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề nhưng đã vội vã tham gia thị trường đã tạo ra nhiều hệ lụy bất cập trên thị trường.

Việc thiếu nghiêm túc trong hoạt động môi giới, chạy theo hoa hồng, phó mặc quyền lợi khách hàng, thậm chí thổi giá, lừa đảo chính là nguy cơ và mầm mống dẫn đến những biến động bất thường của thị trường như giai đoạn trước đây.

“Hệ quả là hình ảnh của rất nhiều môi giới chuyên nghiệp cũng bị sai lệch trong con mắt của người dân, trở thành các “cò đất””, ông Đính nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng – Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay hoạt động môi giới BĐS đan xen giữa các hoạt động chuyên nghiệp và tự phát, nghiệp dư, hỗn độn, phức tạp. Theo ông Hoàng, việc hành nghề chui, vi phạm pháp luật chưa được quản lý, kiểm soát.

Hoạt động môi giới BĐS Không có sự phân biệt giữa người hành nghề chân chính, chú trọng phát triển nghề nghiệp , tuân thủ pháp luật và những người hoạt động môi giới chui, chú trọng kiếm tiền nhanh, thiếu chuyên môn, trục lợi, cạnh tranh không lành mạnh.