Tác giả: Hoàng Hưng Phát

Làm sao để ghi tên sổ đỏ khi vợ, chồng cùng nhau khi mua bất động sản. Dưới đây là 3 cách mà người mua có thể áp dụng và đảm bảo về giá trị pháp lý.

Vợ và chồng cùng đứng tên chung trên sổ đỏ

Theo điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định, quyền sử dụng đất mà vợ; chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng. Trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế; tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Như vậy, bất động sản mua trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của vợ và chồng. Cả 2 người đều có những quyền lợi tương đương đối với việc sở hữu; sử dụng và định đoạt đối với nhà đất đó.

Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng nhà; đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên; người còn lại muốn bổ sung tên mình vào sổ đỏ thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất; xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

Chỉ vợ hoặc chồng đứng tên

Trường hợp này xảy ra khi vợ và chồng có thỏa thuận riêng về việc đứng tên trên sổ đỏ. Hoặc đơn giản do lúc trao đổi mua bán; chỉ vợ hoặc chồng đứng ra giao dịch nên khi sang tên sổ đỏ chỉ ghi tên của một người.

Tuy nhiên, 1 người đứng tên nhưng về nguyên tắc, nhà đất đó vẫn là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân.

Trường hợp ngoại lệ theo Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; khi chỉ vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ mà nguồn tiền để mua xuất phát từ tài sản riêng; thì nhà đất đó thuộc về tài sản riêng của họ.

Ngoài ra, nếu vợ hoặc chồng được cho; tặng; thừa kế riêng nhà đất trong thời kỳ hôn nhân; có bằng chứng hợp pháp và trước đó không có thỏa thuận quy vào tài sản chung thì nhà đất đó sẽ được coi là tài sản riêng của vợ, chồng.

Vợ, chồng và người khác cùng đứng tên

Trong trường hợp vợ chồng góp vốn mua nhà đất cùng người khác thì sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ tên họ của những người đồng sở hữu này.

Nếu một trong số những người đồng sở hữu muốn thực hiện bất cứ giao dịch gì liên quan đến quyền sử dụng nhà đất đó thì phải có ý kiến của những người còn lại.

Còn trong trường hợp mọi người thỏa thuận cho một người đứng tên trên sổ đỏ thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó, khi góp vốn để mua chung nhà đất;  các bên cần lập thành văn bản có công chứng; nêu rõ phần góp vốn của mỗi bên là bao nhiêu; thỏa thuận về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên như thế nào để tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Vừa qua, đại diện Bộ Giao thông Vận tải cho hay, báo cáo tiền khả thi dự án cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành theo hình thức PPP đã được hoàn thành; trình lãnh đạo Bộ xem xét.

Đề xuất vốn đầu tư hơn 24.000 tỷ đồng

Cao tốc TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành dài 68,7 km, gồm hai đoạn: đoạn nối cao tốc có điểm đầu tại nút giao Gò Dưa (vành đai 2 TP. HCM); điểm cuối tại nút giao An Phú (vành đai 3 TP. HCM). Đoạn cao tốc có điểm đầu tại nút giao An Phú; điểm cuối tại điểm giao quốc lộ 14 tại huyện Chơn Thành (Bình Phước).

Dự án có quy mô 6 làn xe chạy suốt và 4 làn xe đô thị hai bên. Giai đoạn một, dự án sẽ đầu tư 8,6 km từ nút giao Gò Dưa đến nút giao An Phú (TP.HCM) theo quy mô 10 làn xe; đoạn còn lại quy mô 4 làn xe. Tổng mức đầu tư dự án giai đoạn một dự kiến 24.274 tỷ đồng (chưa tính lãi vay); trong đó vốn Nhà nước tham gia 12.137 tỷ đồng; vốn nhà đầu tư huy động khoảng 12.138 tỷ đồng. Nếu được thông qua, giai đoạn một sẽ được triển khai từ 2021 đến 2025.

Theo đề xuất của đơn vị nghiên cứu, cao tốc sẽ đi dọc tỉnh lộ 43 (thuộc Tp.Thủ Đức) rồi rẽ phải theo đường tỉnh 743B, 743A, 747B, tới trước cầu Khánh Vân chuyển hướng và đi men theo Suối Cái, cắt đường tỉnh 747A tại Cổng Xanh. Sau đó cao tốc đi song song đường tỉnh 741 đến huyện Phú Giáo (Bình Dương) rồi hướng thẳng lên phía bắc giáp phía đông Khu công nghiệp Becamex Bình Phước để kết nối với quốc lộ 14.

Lợi ích khi tuyến cao tốc TP.HCM – Chơn Thành đưa vào khai thác sử dụng?

Tuyến đường cao tốc đoạn TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành thuộc quy hoạch chi tiết đường HCM; trong quy hoạch mạng đường bộ cao tốc Việt Nam đến năm 2020 và định hướng 2030. Tuyến cao tốc này được triển khai sẽ tăng tính kết nối TP. HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Tây Nguyên. Kết nối tỉnh Bình Phước đến sân Quốc Tế bay Long Thành, Đồng Nai…

Bên cạnh đó, đây là tuyến huyết mạch, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế liên vùng. Sau khi hoàn thành sẽ tạo động lực lớn cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; rút ngắn thời gian và lộ trình từ TP.HCM đến Bình Dương, Bình Phước. Nâng cao năng lực vận tải, thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Cao tốc tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành không chỉ có lợi trong giao thương mà đối với ngành bất động sản cũng có ý nghĩa rất lớn, đặc biệt là khu vực Chơn Thành, Bình Phước.

Cơ hội để mua được bất động sản giảm giá; cắt lỗ ở giai đoạn hiện nay có thể sẽ dễ dàng hơn nhiều so với thời điểm trước. Tuy nhiên, “Có nên vay ngân hàng mua nhà đất ở thời điểm hiện tại?” vẫn là câu hỏi khó cho nhà đầu tư

Thị trường Bất động sản lúc này ra sao?

Nhìn chung thị trường bất động sản lúc này người bán đang nhiều hơn người mua. Chính vì vậy người mua đang làm chủ thị trường; họ có thể lựa chọn một bất động sản như ý với giá tốt; vị trí tốt để đầu tư lâu dài.

Tuy nhiên, cho dù sức mua giảm nhưng bất động sản lúc này vẫn tăng giá mạnh. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2019, lượng giao dịch chỉ đạt 51,7%. Các chuyên gia nhận xét: Bất động sản lúc này giá tăng nhưng thanh khoản thấp.

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, bất chấp những tác động tiêu cực nặng nề do đại dịch Covid-19 gây ra; mức độ quan tâm tới bất động sản đang tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua; đạt 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%; sau Covid-19 lần 2 tăng 62%; sau Covid-19 lần 3 tăng mạnh 378%.

Trên thực tế, tổng tiền vào thị trường tăng mạnh thời gian qua. Một lượng lớn tiền từ các lĩnh vực, thị trường khác như chứng khoán; ngoại hối; các ngành kinh tế suy yếu. Bất động sản lúc này trở thành kênh đầu tư, nơi trú ẩn có sức hút với dòng tiền. Tuy nhiên, những dòng tiền này đa phần là đầu tư, đầu cơ thị trường. Vì vậy cũng tìm ẩn nguy cơ thị trường bất động sản thiếu bền vững. Họ chỉ muốn sinh lời cao, nhanh và tìm cách cắt lỗ, tháo chạy khi thị trường nguy hiểm

Chính sách của ngân hàng cho nhà đầu tư

Tại cuộc họp của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) với các thành viên; 16 ngân hàng thương mại đã đồng thuận sẽ tiếp tục giảm lãi suất cho vay cho đến cuối năm 2021 nhằm hỗ trợ người dân; doanh nghiệp gặp khó khăn trong bối cảnh dịch Covid-19 đang có những diễn biến phức tạp.

Việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay chính là động thái tích cực; đúng thời điểm. Góp phần giúp tâm lý các doanh nghiệp nói chung, thị trường bất động sản nói riêng tốt hơn.

Ở góc độ thị trường bất động sản, động thái này từ 16 ngân hàng thương mại có thể khiến khách hàng cá nhân bớt đi áp lực; lạc quan hơn trong quá trình sử dụng nguồn vốn vay để có được nơi an cư cũng như đầu tư bất động sản lâu dài

Thời điểm này có nên vay ngân mua bất động sản không?

Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính đã phát biểu: “Kênh đầu tư bất động sản có phải là nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền hay không phụ thuộc vào chính người tham gia thị trường ở việc trang bị kiến thức; kỹ năng để lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính, nhu cầu.”

Đây cũng chính là câu trả lời cho câu hỏi “Thời điểm này có nên vay ngân mua bất động sản không?”. Nguyên tắc với bất động sản,đặc biệt là đối với tình hình bất động sản lúc này là “bán trước khi mua”. Nếu mua rẻ mà bán không được cũng hình thành chi phí rất lớn; cộng hưởng vay ngân hàng nữa thì rủi ro ôm nợ xấu rất cao.

Dù ngân hàng có giảm lãi suất, thì ở thời điểm này các chuyên gia vẫn khuyên nhà đầu tư nên hạn chế tối đa việc vay ngân hàng mua bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường hiện nay, thị trường đang giao dịch chậm lại; dù sản phẩm mua được giá tốt muốn bán ra cũng sẽ khó; Người đầu tư nên tính đến phương án ngắn hạn – trung hạn – dài hạn.

Theo các chuyên gia, nếu có nguồn tiền nhàn rỗi để dành được trên 3 năm thì cũng có thể mua thời điểm hiện nay. Đặc biệt, nếu dịch kiểm soát tốt đến tháng 9 và tháng 10, sẽ là cơ hội cho những người mua xong sửa; làm sổ; làm pháp lý; đường xá; cơ sở hạ tầng đẹp rồi bán.

Nếu vay ngân hàng mua bất động sản thì con số bao nhiêu là hợp lý

Nhiều nhà đầu tư khi gặp một bất động sản giá – vị trí tốt; mục đích mua để lâu dài, chờ tăng giá. Thì với điều kiện họ có khoảng 70-80% số tiền thì họ vẫn có thể vay ngân hàng để mua. Theo các chuyên gia, đây cũng là cách mà nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội khi thị trường tốt lên. Tức mức vay tối đa chỉ nên khoảng 20-30% giá trị sản phẩm

Theo vị chuyên gia nhận định, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng ít vẫn có thể tham gia vào thị trường bất động sản lúc này. Những người có dòng vốn tầm 75% tổng số tiền có thể mua được bất động sản. Họ có xu hướng vay thêm ngân hàng 25%. Sau đó giữ bất động sản trong vòng 1 năm và bán ra với giá trị sinh lời từ 20-25% khi thị trường phục hồi. Lãi suất tính trên tổng số tiền vay trong vòng 1 năm không bao nhiêu so với giá trị sinh lời của bất động sản. Đa số họ sẽ mua vào lúc này và bán ra lúc thị trường tốt lên.

Các nhà đầu tư cá nhân, khi có ý định đầu tư bất kỳ loại hình phân khúc nào cần nhớ tới quy tắc t: luôn nghiên cứu kỹ loại hình đầu tư và những tiềm năng phát triển của bất động sản đó trong tương lai. Việc thu thập các thông tin chính xác và đáng tin cậy về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng;  về quy hoạch đã được công bố và xác nhận; giúp nhà đầu tư không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng.

Trong báo cáo quý 2/2021, Bộ xây dựng đã đưa ra loạt giải pháp để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản.

 

Đối với các Bộ, ngành liên quan đến thị trường bất động sản

Bộ xây dựng chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan tiếp tục khẩn trương hoàn thiện thể chế; chính sách và triển khai có hiệu quả các chính sách; văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành về đầu tư; xây dựng; kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị Định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghiên cứu, trình ban hành và triển khai thực hiện tốt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2040; ổn định và cân đối cung cầu nhà ở góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Tiếp tục rà soát vướng mắc

Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục rà soát vướng mắc; hoàn thiện pháp luật về đầu tư đặc biệt là đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đất đai; quản lý sử dụng đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp…, không để chuyển nhượng trái pháp luật; sử dụng sai mục đích; đồng thời tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất; cho thuê đất; đấu giá quyền sử dụng đất…

Bộ Tài chính cần theo sát hơn nữa diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đối với các địa phương

Bộ xây dựng chỉ đạo cần khẩn trương thực hiện một số giải pháp như: Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện hiệu quả Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 05 năm 2021 – 2025; kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở; làm cơ sở để chấp thuận chủ trương và triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.

Tập trung đẩy mạnh phát triển để tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị; công nhân khu công nghiệp; nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập trung bình; điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở, bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Triển khai thực hiện các chính sách, văn bản pháp luật về đầu tư; xây dựng; nhà ở; kinh doanh bất động sản mới ban hành. Công bố công khai và tổ chức thực hiện liên thông; rút ngắn thời gian quá trình xem xét, giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới; điều chỉnh; kiểm tra; rà soát dự án kinh doanh bất động sản.

Tăng cường kiểm tra, quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản

Tổ chức công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản, về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng; các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập; nâng cấp đơn vị hành chính… tại địa phương để minh bạch thông tin; ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi.

Chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã đủ điều kiện; tránh tình trạng thắc mắc; khiếu kiện kéo dài.

Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần; “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Ngoài ra, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định; không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.