Tranh chấp đất sau khi mua là xảy ra khá nhiều trong các giao dịch Bất động sản. Đặc biệt là ở những lô đất nền. Những sự việc này thường xảy ra khi người mua sơ suất về khâu kiểm tra pháp lý. Vậy làm sao để tránh được những sai sót để không bị giam vốn hoặc thậm chí là mất trắng?
5 tiêu chí để đất nền được công nhận có đầy đủ pháp lý
1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật theo tiến độ dự án.
2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
4) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Hồ sơ pháp lý chuẩn sẽ bao gồm:
– Thỏa thuận bằng văn bản về địa điểm quy hoạch.
– Hồ sơ chứng minh lô đất nền đã giải tỏa đền bù xong (nếu đất nền đó phải đền bù).
– Hồ sơ chấp thuận từ UBND quận, huyện.
– Văn bản chứng minh được khu đất đó đã được giao lại bởi cơ quan nhà nước.
– Sổ đỏ.
Lưu ý:
– Người mua đất nền nên ưu tiên chọn đất nền đã có sổ đỏ. Thứ nhất để tránh tranh chấp sau này. Thứ hai nếu như đất đó bị thu hồi thì bạn vẫn sẽ được đền bù.
– Không nên mua đất nền có chung sổ. Đất nền có sổ chung đã được nhà nước công nhận về quyền sở hữu chung. Vậy nên đây là đất được sở hữu bởi nhiều người. Kế tiếp, trong tương lai có thể xảy ra tranh chấp, khó giải quyết. Cuối cùng, bạn muốn tách sổ nhưng do diện tích đất quá nhỏ, pháp luật quy định không cho phép.
Tính pháp lý của 3 loại đất nền cơ bản
Đất nền thổ cư: Với loại đất nền này, tính pháp lý còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khá nhiều mảnh đất không hề có giấy chứng thực gì từ cơ quan chức năng. Đôi khi chỉ là mỗi tờ giấy ký kết bằng tay giữa 2 bên. Việc này sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền sở hữu hoặc việc mua bán, trao đổi trong tương lai.
Đất nền dự án: Đây là loại đất nền mà người mua an tâm nhất. Tính pháp lý của đất nền dự án cực kỳ cao. Đất nền dự án đều là các lô đất có giấy tờ đầy đủ và rõ ràng. Tất cả đều được kiểm chứng khắt khe bởi cơ quan nhà nước và cơ quan chức năng.
Đất liền kề: Tương tự đất nền dự án, loại đất này cũng được quy hoạch rõ ràng. Từng lô một sẽ có sổ đỏ, giấy phép được cấp bởi cơ quan chức năng.
4 loại đất nền tồn tại rủi ro thủ tục pháp lý cao.
Như vậy đất nền dự án luôn là sự lựa chọn an toàn cho các nhà đầu tư. Nhưng nhiều người đã lợi dụng điều này mà bán nhiều lô đất nền không minh bạch về pháp lý. Dưới đây là 4 loại đất nền dự án nên tránh:
1. Đất nền chưa được phép phân lô, tách thửa.
Đất nền chưa được phân lô, tách thửa chắc chắn sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Vì vậy việc bán lại hoặc xây dựng sẽ rất khó khăn, thậm chí là không được phép. Nếu mua nhầm loại đất này bạn có thể bị chôn vốn trong thời gian dài.
Ngoài ra, để tránh việc giá đất ảo, nhiều địa phương ban hành quyết định cấm phân lô, tách thửa. Điển hình là một số khu vực vùng ven TP.HCM, Long Thành – Đồng Nai,… Dù thị trường Bất động sản hiện nay đã bình ổn nhưng lệnh cấm vẫn chưa được dỡ bỏ. Vậy nên việc mua đất chưa được phân lô, tách thửa, nhà đầu tư nên xem xét lại.
2. Đất nền thanh lý giá rẻ.
Đất nền thanh lý là một trong những thủ đoạn của các đối tượng lừa đảo nhà đất. Người sập bẫy đa số sẽ là những nhà đầu tư mới, ít kinh nghiệm. Những câu rao bán mà những đối tượng này hay sử dụng để đánh vào tâm lý người mua là: “Chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn”; “Bán đất do ngân hàng thanh lý”; “Bán đất có liên hệ với ngân hàng, ngân hàng bảo lãnh”,…
Những mảnh đất này sẽ thường nằm ở những nơi xa xôi, hẻo lánh. Hoặc gặp các vấn đề về pháp lý, đất đang tranh chấp,…Bên cạnh đó đất được ngân hàng thanh lý sẽ luôn có pháp lý minh bạch. Đất được công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, chứ không thông qua trung gian môi giới.
3. Đất dự án được “vẽ” ra.
Đây là cách mà các đối tượng lừa đảo nhà đất hay sử dụng nhất. Thủ đoạn thường thấy là các đối tượng này sẽ mời gọi, lôi kéo khách hàng đến xem thực tế một dự án đất nền nào đó. Thuê người đóng giả là khách tranh mua đất để tạo lòng tin, kích thích người mua. Và thực chất đó là đất được quy hoạch dành cho mục đích công cộng.
Bên cạnh việc “sốt” đất thì dự án ma là những vấn đề khiến các nhà đầu tư đau đầu. Bởi gần đây có quá nhiều vụ việc về dự án ma được phanh phui, điển hình là công ty Alibaba. Vậy nên khi chọn mua hay đầu tư một lô đất nền nào đó, bạn nên tìm hiểu kỹ về pháp lý. Tốt nhất là đem đối chiếu trực tiếp với bản đồ quy hoạch ở cơ quan hành chính của địa phương đó.
4. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.
Nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng tiền nếu chủ đầu tư phá sản và ngân hàng phát mãi. Dấu hiệu để nhận biết khi mua đất này đó là đất không có sổ đỏ. Hoặc bạn không thể xây nhà hoặc lên thổ cư vì chủ đầu tư đã đem chấp trong ngân hàng.
Do đó khi chọn mua đất nền bên cạnh việc tìm hiểu những tiện ích nội khu, ngoại khu. Thì việc kiểm tra về độ minh bạch của về pháp lý, quyền sử dụng đất. Bạn nên lựa chọn những công ty lâu năm và có uy tín trong giới Bất động sản như: Cường Thịnh Phát Group, Hoàng Hưng Thịnh, Nam Long Real,… Những công ty này luôn có đội ngũ pháp lý, chuyên viên Bất động sản hỗ trợ, đảm bảo quyền lợi của đôi bên. Bạn cũng sẽ không phải lo sợ khi xuống tiền, nhất là những nhà đầu tư mới.