Tác giả: Hoàng Hưng Phát

 

Long An vừa đề xuất những dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh kéo dài trên ba năm không triển khai sẽ được rà soát, kiểm tra, đánh giá lại để báo cáo và đề xuất hướng xử lý.

Nhiều dự án bất động sản bị dừng hoạt động

Đến giữa năm 2020, toàn tỉnh có 201 dự án bất động sản với diện tích hơn 6.000ha. Tập trung ở các huyện: Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc và TP.Tân An.

Trong đó, có 30 dự án đã hoàn thành, diện tích hơn 420 ha; 55 dự bảo đảm tiến độ (kể cả tiến độ những dự án được giãn tiến độ), diện tích 1.690 ha. Ngoài ra, tỉnh có 53 dự án đã được giãn tiến độ nhưng tiếp tục trễ, diện tích hơn 2.820 ha và 63 dự án trễ tiến độ lần đầu chưa được giãn tiến độ, diện tích 1.119 ha.

Thực hiện Kết luận số 1199 ngày 10/8/2020 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy và kết luận Hội đồng đầu tư tại Thông báo số 548 ngày 14/9/2020, tỉnh Long An quyết định giãn tiến độ đầu tư cho 21 dự án (hơn 205 ha). Song song với đó là chấm dứt hoạt động 7 dự án bất động sản (hơn 48 ha).

 

Cuối năm 2020, tỉnh đã giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai tại các dự án khu dân cư tại các địa bàn Bến Lức; Đức Hòa; Cần Giuộc và TP.Tân An. Qua giám sát, tỉnh đã chỉ ra nhiều dự án chậm triển khai; treo; kéo dài nhiều năm; chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Việc chấp thuận và ban hành quyết định chủ trương đầu tư chủ yếu dựa vào đề xuất của nhà đầu tư mà chưa dựa vào nhu cầu phát triển nhà ở thực.

Xuất hiện tình trạng khu dân cư hình thành tràn lan

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Long An có nhiều dự án khu dân cư diện tích quá nhỏ; thậm chí chưa được 1 ha. Điều này gây ảnh hưởng đến việc kết nối giao thông; thoát nước; cũng như phát triển, mở rộng trong tương lai.

Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng nhà đầu tư san lấp mặt bằng khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hoặc phân lô, bán nền khi chưa bảo đảm điều kiện; thủ tục theo quy định còn xảy ra.

Nhiều khu dân cư hoàn thành trong nhiều năm nhưng tỷ lệ người dân vào ở rất thấp. Tỷ lệ dân có nhu cầu xây nhà trong khu dân cư chỉ khoảng 8% (khu dân cư trung tâm thị trấn Bến Lức); nơi có tỷ lệ lấp đầy cao nhất là TP.Tân An cũng chỉ đạt 50%.

Nhiều dự án chưa đạt yêu cầu

Mặt khác, có nhiều dự án khu dân cư chưa hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội; khu xử lý nước thải hoặc kết nối xử lý nước thải làm ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống người dân.

Bên cạnh đó, vẫn còn diễn ra việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được phép của cơ quan có thẩm quyền. Hoặc sử dụng đất không đúng mục đích dẫn đến hình thành các khu dân cư tự phát.

Giữa tháng 6/2021, UBND tỉnh Long An đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp các cơ quan; đơn vị có liên quan thực hiện rà soát; đề xuất xóa quy hoạch đối với những dự án khu dân cư kéo dài trên ba năm không triển khai. Nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.

Đồng thời, UBND tỉnh Long An chỉ đạo các cấp, các ngành tăng cường kiểm tra; đôn đốc; xử lý vi phạm; khắc phục sau xử lý vi phạm ở các dự chưa hoàn thành thủ tục đất đai; chậm đưa đất vào sử dụng đối với các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh.

 

Do đại dịch Covid-19 bùng phát trở lại dẫn đến nhiều địa phương phải áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội. Theo đó, thị trường Bất động sản ở TP.HCM và vùng phụ cận ở quý II/2021 chỉ hoạt động chủ yếu trong tháng 4 và đầu tháng 5

Diễn biến của từng phân khúc trong thị trường bất động sản

Phân khúc đất nền

Trong quý 2/2021, thị trường đất nền các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn với quý 1. Với mức tăng khoảng 125%, tỷ lệ tiêu thụ tăng 59%. Nguồn cung và lượng tiêu thụ quý 2 tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2020. Theo ghi nhận, TP.HCM trải qua 4 quý liên tục thiếu vắng nguồn cung mới. Thị trường các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, BR-VT tiếp tục giữ ưu thế.

Trong đó, Đồng Nai đứng đầu với tổng nguồn cung đất nền mới là 1.319 với mức tiêu thị là 774. Long An đứng kế khi có nguồn cung mới là 891 với lượng tiêu thụ là 501. Tiếp đến là Bình Dương có tổng nguồn cung mới là 523 với lượng tiêu thị 396. Về cuối là BR-VT với tổng nguồn cung là 180 và lượng tiêu thụ là 155.

Thị trường căn hộ

Thị trường căn hộ có xu hướng giảm nhẹ về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý II/2021. Tình hình này ghi nhận ở cả TP.HCM và các tỉnh giáp ranh. Cụ thể, tổng nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%.

Tuy nhiên so với các các tỉnh thì thị trường căn hộ ở TP.HCM sôi động hơn hẳn. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B. Căn hộ hạng C tiếp tục vắng bóng. Đặc biệt, nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu Nam TP.HCM bật tăng mạnh; chiếm 44% tổng nguồn cung mới và 52% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mức giá sơ cấp tại TP.HCM trong nửa đầu quý 2 có sự tăng nhẹ khoảng 3 – 5%. Chủ yếu là do các dự án được giới thiệu ra thị trường thuộc những giai đoạn tiếp theo; sắp hoàn thành hoặc dự án có quy hoạch đồng bộ.

Phân khúc nhà phố, biệt thự

So với quý trước, phân khúc nhà phố, biệt thự có mức tăng đột biến, khoảng 78% . Tuy nhiên chỉ tăng ở đợt đầu quý II và tại khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh. Còn so với quý II/2020 tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới giảm khoảng 23%.

Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Trong khi đó tại TP.HCM tuy có sự tăng trưởng mạnh ở thị trường căn hộ thì phân khúc nhà phố, biệt thự có sự sụt giảm mạnh. Nguyên nhân chủ yếu do thời gian thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội phòng chống dịch Covid-19 bùng phát lần 4.  Mặt bằng giá sơ cấp trong quý có sự điều chỉnh tăng nhẹ ở một số dự án, đặc biệt là tại thị trường TP.HCM do nguồn cung hạn chế trong khi thị trường thứ cấp không có nhiều biến động.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch Covid – 19 chính là bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng đáng kể ở loại hình nhà phố, shophouse biển (tăng 5 lần); condotel (tăng 26%) so với quý trước. Riêng biệt thự biển có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 69%.

Các dự án tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận. Sức mua chung toàn thị trường cuối quý I và đầu quý II ghi nhận những tín hiệu khả quan. Nhưng có sự suy giảm từ giữa quý 2 do ảnh hưởng chung của dịch bệnh.

Dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021

Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh. Nếu dịch được kiểm soát, tốc độ phát triển sẽ nhanh và ngược lại xu hướng tăng trưởng sẽ chậm lại. Khi so với các kênh đầu tư như chứng khoán, ngân hàng hay vàng thì bất động sản vẫn sẽ chiếm ưu thế.

Trong nửa cuối năm, DKRA nhận định nguồn cung mới toàn thị trường sẽ dao động khoảng 4.000 – 5.000 nền. Vẫn tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ hồi phục tăng vào những tháng cuối năm khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát.

Thị trường nhà ở vẫn sẽ tăng trưởng; dòng sản phẩm căn hộ trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực sẽ khởi sắc hơn. Riêng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đây là phân khúc đang được khối ngoại vô cùng ưa chuộng nên tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn là rất lớn. Tuy nhiên khả năng phục hồi của phân khúc này sẽ diễn ra chậm hơn các loại hình khác phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh cũng như chính sách mở cửa của Chính phủ.

Nhìn chung, tuy thị trường bất động sản ít chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng vẫn có những tác động nhất định. Sự đột phá của bất động sản phụ thuộc vào sự khống chế của dịch bệnh.

Tại cuộc họp của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) với các thành viên; 16 ngân hàng thương mại đã đồng thuận sẽ tiếp tục giảm lãi suất cho vay cho đến cuối năm 2021 nhằm hỗ trợ người dân; doanh nghiệp gặp khó khăn trong bối cảnh dịch Covid-19 đang có những diễn biến phức tạp.

Ngân hàng giảm lãi suất cho vay giúp giảm bớt áp lực

Việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay chính là động thái tích cực; đúng thời điểm. Góp phần giúp tâm lý các doanh nghiệp nói chung, thị trường bất động sản nói riêng tốt hơn.

Ở góc độ thị trường bất động sản, mặc dù đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến khó lường nhưng giá nhà đất lại vẫn không có dấu hiệu đi xuống. Điều này đã khiến cho không ít người có nhu cầu ở thực gặp thêm khó khăn. Động thái này từ 16 ngân hàng thương mại có thể khiến khách hàng cá nhân bớt đi áp lực; lạc quan hơn trong quá trình sử dụng nguồn vốn vay để có được nơi an cư như mong đợi.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, sự hỗ trợ này là quan trọng. Nhất là với những doanh nghiệp trong mảng hospitality. Đây cũng là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề bậc nhất khi mà khách quốc tế không thể đến. Trong khi du khách nội địa cũng rất ít ỏi vì đại dịch.

Ngân hàng giảm lãi suất cho vay sẽ giúp nhiều doanh nghiệp “cầm cự” qua giai đoạn khó khăn này. Và có thể tiếp tục hoạt động trở lại nhanh chóng nhất có thể khi mà dịch Covid- 19 được khống chế thành công.

Giúp thị trường Bất động sản phục hồi nhanh hơn sau dịch

Trong giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản cần nguồn lực lớn để đầu tư phát triển các dự . Nguồn vốn vay bất động sản cá nhân; doanh nghiệp chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng.

Trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, đây là cuộc chiến mang tính sống còn nên các doanh nghiệp bất động sản luôn trong tâm thế nén lại; chuẩn bị và chờ đợi cơ hội bật dậy và tăng tốc. Việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay giúp doanh nghiệp duy trì được qua đại dịch thì vẫn còn cơ hội phục hồi. Bên cạnh đó họ tiếp tục đồng hành với ngân hàng. Theo các chuyên gia việc các ngân hàng cùng chia sẻ khó khăn và cùng đồng hành với doanh nghiệp; cá nhân vay là giải pháp thiết thực mang lại hiệu quả trong lâu dài.

Tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có đề xuất cụ thể

Chia sẻ về động thái giảm lãi suất của các ngân hàng, tác động thế nào đến thị trường bất động sản, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong nội dung đề xuất của lãnh đạo ngân hàng vừa qua chưa đề xuất cụ thể cho doanh nghiệp bất động sản; cho cá nhân vay mua nhà….

Một số doanh nghiệp bất động sản có vay vốn ngân hàng thì chỉ có thể trông đợi chỉ được gia hạn; giãn tiến độ. Có điều nữa là ngân hàng được tăng hạn mức tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản thì không được ưu tiên nên nhìn chung cũng thiệt thòi cho doanh nghiệp Bất động sản; khó khăn chưa thực sự được giải quyết nhiều.

Ông Hoàng cho rằng, thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không gặp nhiều khó khăn như giai đoạn 2010 – 2012 mà khi đó họ phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng; chịu lãi suất cao; lạm phát cao. Nhưng thời điểm hiện nay ngoài vấn đề thị trường thì các vấn đề về thuế; tài chính thì doanh nghiệp bất động sản cũng có những khó khăn nhất định.

Việc hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản ngoài việc xem xét giảm bớt lãi suất thì các biện pháp như: hoãn nợ; giãn nợ; giãn tiến độ… sẽ hỗ trợ rất nhiều cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Bên cạnh đó, quan trọng nữa là các vấn đề về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, như tiền thuế, tiền sử dụng đất,…

 

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn; thách thức do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhưng kinh tế Bình Dương vẫn tiếp tục phục hồi và khởi sắc trong nửa đầu năm 2021. Phát tín hiệu tốt cho cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản.

Những thống kê ấn tượng nửa đầu năm 2021

Theo số liệu của Cục thống kê Bình Dương, trong 6 tháng đầu năm 2021, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 7,23%; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 10,4%; kim ngạch xuất khẩu hàng hóa tăng 47,2%; tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội tăng 10,8%. Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 8,23% – mức tăng trưởng cao nhất trong 3 năm qua.

Đặc biệt, thu hút FDI vào Bình Dương 6 tháng đầu năm 2021 đạt 1,4 tỷ USD; gấp 1,7 lần so với cùng kỳ năm 2020. Tiếp tục giữ vững vị thế Top 3 cả nước với tổng vốn FDI đạt 37 tỷ USD.Toàn tỉnh hiện có 31 KCN đang hoạt động với tổng diện tích gần 13.000ha.

Bình Dương vẫn là cái tên vàng trong thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia tiềm năng tăng trưởng bất động sản Bình Dương vẫn còn rất lớn. Khi các KCN của tỉnh không chỉ thu hút một lượng lớn lao động; mà còn kéo theo hàng chục ngàn chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài.
Với cương vị là một đô thị thông minh, Bình Dương có tốc độ tăng trưởng và tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước (82%). Tốc độ tăng trưởng dân số và tỷ lệ dân số trẻ tại tỉnh cũng đang ở mức cao. Điều này dẫn tới nhu cầu nhà ở thật tại Bình Dương đang ngày càng gia tăng.

Hiện tại tỉnh có 2,6 triệu người; hơn 50.000 chuyên gia; kỹ sư nước ngoài và gần 1,2 triệu lao động trong nước; mỗi năm nguồn lực này tăng từ 20-25%,… Đây cũng là lực lượng luôn phát sinh nhu cầu về nhà ở cùng mức thu nhập ổn định. Do đó, đối với các nhà đầu tư bất động sản Bình Dương thì đất nền dự án chính là miếng ngon béo bở. Đặc biệt là phân khúc đất nền dự án khu đô thị, khu dân cư.

Thêm nhiều hấp lực hội tụ

Bên cạnh nền tảng kinh tế, bất động sản Bình Dương cũng tạo sức hút mạnh mẽ nhờ “đòn bẩy” từ những công trình hạ tầng. Với mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, các công trình này tập trung phần lớn tại khu vực phía Bắc của tỉnh, đơn cử là thị xã Bến Cát.

– Tháng 5 vừa qua Bình Dương vừa chính thức thông xe cao tốc Mỹ Phước (Bến Cát) – Tân Vạn (Biên Hòa). Tuyến đường tạo sự thông suốt cho việc kết nối giữa các khu; cụm công nghiệp của tỉnh cũng như các tỉnh thành lân cận.

– Và cũng trong tháng 5, Becamex IDC đã ký kết hợp tác với tập đoàn Central Retail (Thái Lan) về việc triển khai xây dựng trung tâm thương mại GO!. Đây là một trung tâm thương mại ngay trung tâm thị xã Bến Cát. Với quy mô 3 hecta và tổng vốn đầu tư 35 triệu USD.

– Cùng với đó, Trường Đại học Quốc tế Việt Đức cũng đang được xây dựng ngay trung tâm Bến Cát. Đây là trường công lập quốc tế đầu tiên tại Việt Nam. Với tổng diện tích là 50 hecta, Việt Đức trở thành trường Đại học lớn nhất Đông Nam Á.

– Là một đô thị vệ tinh quan trọng, Bến Cát đã chính thức được phê duyệt chủ trương lên Thành phố. Và trở thành cực tăng trưởng mới của Bình Dương trong tương lai.

Lựa chọn hàng đầu của xu hướng bất động sản 2021

Xu hướng đầu tư bất động sản 2021 đã có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Nếu trước đây, thị trường bất động sản miền Nam nổi bật nhất là khu vực nội thành TP.HCM thì hiện nay, những đô thị vệ tinh như: Đồng Nai, Bình Dương,… đã trỗi dậy mạnh mẽ.

Bất động sản Bình Dương với lợi thế quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối hoàn chỉnh mặc nhiên trở thành lựa chọn lý tưởng. Tỉnh đáp ứng được nhu cầu về bất động sản công nghiệp lẫn nhu cầu nhà ở. Trong đó, Bến Cát sở hữu nhiều lợi thế với quỹ đất phát triển công nghiệp rộng lớn. Dễ dàng thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Theo đó với lợi thế các trung tâm thị xã Bến Cát chỉ 2km, dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương đã được nhiều nhà đầu tư chú ý. Không chỉ vậy, dự án còn nổi lên nhờ nằm trên tuyến đường huyết mạch QL13 và trong vùng phát triển công nghiệp. Xung quanh dự án là các khu công nghiệp lớn: Khu kỹ nghệ Singapore; KCN Bàu Bàng; KCN Mỹ Phước 3,… Bên cạnh đó, hiện tại Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương đang ở trong giai đoạn phân phối đất nền dự án; và đã có sổ đỏ riêng từng nền.

Thị trường bất động sản cả nước có nhiều cơ hội phục hồi và tăng giá mạnh hơn vào cuối năm; khi dịch bệnh được khống chế. Bất động sản Bình Dương cũng không đứng ngoài vòng lợi này. Đây là thời điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư gom hàng chờ đợi nhịp sóng cuối năm.