Tác giả: Hoàng Hưng Phát

 

Những năm gần đây, sau TP.Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An thì Bến Cát là khu vực nổi lên và phát triển nhanh trong lĩnh vực bất động sản. Vậy với tình hình hiện đại dịch Covid-19 hiện tại thì có nên đầu tư đất nền Bến Cát không?

Tiềm lực hiện tại của đất nền Bến Cát

Đất nền Bến Cát hưởng lợi từ vị trí đắc địa

Bến Cát là một thị xã nằm ở phía Bắc tỉnh Bình Dương. Đây là một khu vực có vị trí quan trọng về kinh tế – xã hội và quốc phòng – an ninh của tỉnh. Thị xã Bến Cát sở hữu vị trí giao thương chiến lược khi:

– Phía Bắc giáp huyện Dầu Tiếng và huyện Bàu Bàng
– Phía Nam giáp thành phố Thủ Dầu Một
– Đông giáp thị xã Tân Uyên và huyện Bàu Bàng
– Phía Tây giáp huyện Củ Chi – TP.HCM.

Bên cạnh đó, Thị xã Bến Cát được đầu tư hạ tầng giao thông rất bài bản. Bao gồm các tuyến đường huyết mạch: Quốc lộ 13; đường Vành đai 4; Mỹ Phước – Tân Vạn. Và 4 trục giao thông đường tỉnh ĐT741, ĐT744, ĐT748, ĐT749A.

Tốc độ phát triển kinh tế với những con số đáng kỳ vọng

Không thua kém những khu vực lân cận, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Bến Cát luôn ở mức cao. Phần lớn các chỉ tiêu chủ yếu đều đạt và vượt mục tiêu của cả nhiệm kỳ.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm theo giá so sánh đạt 11,86% theo thực tế 23,5%.

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng theo Nghị quyết Đại hội XI đã đề ra: Công nghiệp 75,46% ; Dịch vụ 24,2% ;  Nông nghiệp 0,34%. GDP bình quân đầu người đạt 139,8 triệu đồng/người/năm.

Hiện tại, huyện đang tập trung phát triển đồng bộ và chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng. Công nghiệp phát triển và tăng trưởng ổn định, dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế. Nông nghiệp chuyển dịch theo hướng phát triển nông nghiệp đô thị; ứng dụng công nghệ cao gắn với xây dựng nông thôn mới.

Lực lượng lao động đổ về ngày càng đông đảo

Bến Cát có những điều kiện thuận lợi phát triển các khu công nghiệp ở hiện tại và phát triển nhanh hơn nữa ở tương lai. Đặc biệt, sự phát triển này càng mạnh mẽ khi Bến Cát sẽ trở thành 1 trong 5 thành phố của Bình Dương. Thống kê sơ bộ của của VnEconomy, Bến Cát cần phải đáp ứng 10.000 căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài và 30.000 căn hộ giá rẻ cho người lao động.

Với những phân tích ở trên, các chuyên gia nhận định phân khúc có thể đem lại biên độ lợi nhuận cao ở thị phần đất nền Bến Cát lúc này đó chính là đất nền dự án khu đô thị.

Vì sao đất nền dự án lại đứng vững trong đại dịch Covid-19?

Tình hình dịch bệnh phức tạp đã khiến thị trường bất động sản có nhiều biến động. Không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề mà phân khúc căn hộ cũng bị ảnh hưởng không kém. Nguyên nhân do nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ đóng cửa; người lao động không có việc làm; khi căn hộ để thời gian lâu sẽ bị xuống cấp,…

Trong lúc này, đất nền dự án chính là lựa chọn sáng suốt nhất của nhà đầu tư. Vì nhiều nguyên do: Thứ nhất, “tất đất tất vàng” giá trị của đất sẽ ngày càng tăng chứ không hề có xu hướng giảm. Thứ hai, đất nền dự án đã được nằm trong quy hoạch; nhà đầu tư đã khảo sát tiềm năng vậy nên không lo việc giá trị đất bị đứng yên. Thứ ba, khi đầu tư những lô đất này có thể an tâm về vấn đề pháp lý. Thứ 4, đất nền dự án được bình chọn là nơi trữ tiền an toàn nhất trong đại dịch Covid19.

Trong thị phân khúc đất nền Bến Cát, nên đầu tư dự án nào?

Hiện tại, có rất nhiều dự án đang phân phối trong phân khúc đất nền Bến Cát, nổi trội trong đó là đất nền dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương. Đây là một dự án có vị trí đắc địa bậc nhất Bến Cát, khi chỉ cách trung tâm 2km.

Dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương nằm ngay vị trí mặt tiền đường DH619. Đây là khu trọng điểm xung quanh các khu công nghiệp lớn của Bình Dương: Khu kỹ nghệ Singapore; KCN Bàu Bàng; KCN Mỹ Phước 3. Lợi thế lớn của dự án là nằm trong vùng phát triển công nghiệp gắn với dịch vụ, đô thị mới của tỉnh Bình Dương. Từ dự án có thể dễ dàng đi đến quốc lộ 13; đường HCM; đường vành đai 4,…

Bên cạnh đó, trong tương lai dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương sẽ trở thành khu đô thị đẳng cấp với không gian chuẩn xanh hàng đầu tại Bến Cát. Khu đô thị Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương được quy hoạch trên tổng diện tích đất 16,78 ha; Với tổng số 908 lô đất nhà ở liền kề với diện tích dao động từ 60m2 – 100m2. Mật độ xây dựng nhà ở liền kề là 95%; mật độ xây dựng là 40%.

Với những lợi thế của mình, đất nền Bến Cát có thể tự tin trở thành nơi lưu trú an toàn của của dòng tiền trong thời điểm dịch bệnh hiện tại. Bên cạnh đó, với dự án nổi bật là Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương, các nhà đầu tư có thể an tâm về những giá trị bền vững trong tương lai cũng như an tâm ở hiện tại.

Liên danh NJPT, đơn vị tư vấn tuyến metro số 1, cho biết sẽ dừng nhiều dịch vụ cho dự án, do phụ lục hợp đồng số 19 chưa được ký kết sau thời gian dài. Theo đó kế hoạch chạy thử tàu vào quý 3/2021 có nguy cơ trì hoãn.

Vì sao nhiều nhiều dịch vụ tư vấn của dự án Metro số 1 bị dừng?

Theo đại diện NJPT, từ ngày 2-7, liên danh này sẽ tạm dừng làm việc tại văn phòng; ngoại trừ các nhân viên thực hiện quy trình nội bộ.

Giám đốc và quản lý dự án của NJPT từ chối ký các hồ sơ liên quan dự án Metro. Đồng thời, NJPT chính thức ngừng trao đổi thông tin qua văn bản; hoặc thư điện tử với chủ đầu tư cùng các nhà thầu dự án.

Song, đơn vị tư vấn vẫn duy trì một số công việc như trao đổi thông tin thông qua điện thoại; trao đổi điện tử; họp trực tuyến với chủ đầu tư – Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR), nếu được yêu cầu. Một số dịch vụ khác như giám sát trên công trường; ký xác nhận hồ sơ nghiệm thu; đưa ra chỉ đạo không chính thức đến các nhà thầu trên công trường… vẫn được tiếp tục.

Kế hoạch chạy thử tàu metro số 1 có thể bị trì hoãn

Phụ lục hợp đồng số 19 gồm nhiều công việc chính như: tư vấn; đào tạo lái tàu; nhân viên điều độ; trưởng ga; lắp đặt hệ thống công nghệ thông tin thuộc gói thầu CP4… Như vậy, việc NJPT thông báo dừng nhiều dịch vụ tư vấn như hiện nay sẽ khiến kế hoạch chạy thử tàu vào quý 3/2021 có nguy cơ trì hoãn.

Năm 2007, dựa trên tiến độ dự án hoàn thành năm 2015, MAUR ký hợp đồng thực hiện tư vấn chung cho dự án metro số 1 với liên danh NJPT.

Song, do metro số 1 điều chỉnh thời gian hoàn thành đến cuối năm 2021. Điều này dẫn đến dự án phải bổ sung thêm 19 phụ lục hợp đồng. Trong đó, phụ lục hợp đồng số 19 kéo dài từ tháng 4-2017 đến nay vẫn chưa được ký.

MAUR cho biết việc chưa có kinh phí để ký kết hợp phụ lục hợp đồng này làm ảnh hưởng lớn đến việc điều hành dự án và liên danh NJPT. Trước đó, vào cuối năm cuối năm 2020, NJPT đã ngưng đào tạo cho học viên lái metro vì chưa được thanh toán kinh phí.

Thúc đẩy hợp đồng phụ lục số 19

Hợp đồng số 19 bao gồm đào tạo lái tàu cho dự án metro; nhân viên điều độ; nhân viên nhà ga; chi phí điều chỉnh dự án…

Năm 2007, chủ đầu tư ký hợp đồng với Liên danh NJPT thực hiện tư vấn chung cho tuyến metro số 1 với tổng thời gian 132 tháng, với trị giá gần 1.300 tỷ đồng. Bao gồm các giai đoạn: Thiết kế cơ sở, lập hồ sơ mời thầu, đấu thầu; giai đoạn sau hợp đồng (rà soát thiết kế và giám sát xây dựng); giai đoạn bảo trì; và giai đoạn tư vấn bảo trì.

Hợp đồng này ký kết dựa trên tiến độ dự kiến ban đầu của công trình với thời gian hoàn thành vào năm 2015. Tuy nhiên, do gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thi công, dự án phải điều chỉnh thời gian hoàn thành đến cuối năm 2021, dẫn đến hợp đồng tư vấn chung phát sinh nhiều công việc nên phải bổ sung 19 phụ lục. Trong đó, 18 phụ lục đã được ký; riêng hợp đồng phụ lục số 19 vẫn chờ ý kiến của UBND TP.HCM phê duyệt.

Do thời gian chờ hợp đồng kéo dài nên cuối năm 2020, Liên danh NJPT đã tạm ngưng đào tạo 58 học viên lái tàu vì chưa được thanh toán chi phí. Ngoài ra, do chưa có kinh phí cũng làm chậm trễ việc đào tạo nhân viên điều độ; nhân viên nhà ga… Với khoảng 300 người vận hành (9 trưởng ga, 19 nhân viên điều độ và 291 nhân viên nhà ga).

Nguồn cung sơ cấp khan hiếm đã đẩy giá bán nhà đất trên thị trường thứ cấp quý 2/2021 TP.HCM tăng vọt 13% theo năm. Vậy đâu là khu vực có giá nhà đất cao nhất? đâu là thị phần thuộc diện “gà để trứng vàng” của giới đầu tư?

Nguồn cung sơ cấp hạn chế thúc đẩy giá nhà đất trên thị trường thứ cấp tăng.

Trong quý 2, giá nhà đất thứ cấp trung bình từ giỏ hàng cố định đã tăng 13% theo năm. Giá nhà đất ở quận 7 có mức tăng cao nhất với 20% theo năm; tiếp theo là các quận 9, Nhà Bè, quận 2, và Gò Vấp, tăng từ 13% đến 19% theo năm.

Nguồn cung mới ngày càng khan hiếm và tiếp tục tập trung tại các quận ngoại thành. Tính trong 6 tháng qua, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 770 căn; thấp nhất trong 5 năm qua, giảm 44% theo năm. Lượng giao dịch trong 6 tháng đạt khoảng 500 căn, giảm 51% theo năm.

Savills Việt Nam dự báo, đến năm 2023, nguồn cung tương lai của thị trường nhà liền thổ dự kiến đạt 9.700 căn. TP.Thủ Đức chiếm phần lớn với 32% thị phần; tiếp theo là Bình Chánh chiếm 24%; Bình Tân chiếm 12%; Nhà Bè 11%. Quy hoạch nhà ở TP.HCM đến 2030 đang ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng; nguồn cung nhà thấp tầng dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều này dẫn đến giá nhà đất TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cao.

Theo đó, sản phẩm của thị phần đất nền dự án tại TP.HCM cũng đang mất dần và giá đã lên một mức rất cao. Không còn tạo nên cái biên lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Bắt buộc họ phải dịch chuyển xa hơn để tìm kiếm cơ hội. Nghiễm nhiên là với lợi thế về công nghiệp đất nền Bình Dương, Đồng Nai,… trở thành thị trường màu mỡ.

Đất nền dự án có còn là “con gà đẻ trứng vàng” của nhà đầu tư?

Dòng vốn đầu tư vào bất động sản vùng ven đã hình thành trong những năm trước đây. Xu hướng này hình thành mạnh mẽ hơn khi tỉnh lân cận TP.HCM phát triển mạnh mẽ về khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, kế hoạch giãn dân của Chính phủ cũng thúc đẩy quá trình dịch chuyển này.

Hiện tại, tình hình dịch diễn biến phức tạp, đất nền dự án vùng ven lại càng là nơi trú ẩn an toàn. Các sản phẩm đất nền dự án có khả năng khai thác thương mại hầu như không chịu ảnh hưởng bởi sự thăng trầm của thị trường và dễ dàng bán lại khi cần thiết. Hơn nữa, các vị trí mặt tiền đường chính hoặc xung quanh chợ; trung tâm thương mại thường tăng giá nhanh theo tốc độ phát triển của khu vực.

Đất nền dự án nào đáng chú ý?

Theo giới kinh doanh bất động sản, tỷ suất sinh lời của đất nền dự án luôn cao hơn hẳn so với căn hộ; đồng thời thanh khoản rất tốt và cũng an toàn hơn so với đầu tư vàng hay chứng khoán. Đó cũng chính là lý do đất nền dự án luôn được các nhà đầu tư săn lùng. Hiện tại, một số dự án tại gây chú ý tại thị phần đất nền Bình Dương như:

Đất nền Florence Resident – Thuận An

Dự án được đầu tư xây dựng bởi Công ty TNHH Xây dựng Bất động sản Hưng .với Quy mô gồm 18.000 m2; 142 nền nhà phố; mỗi nền rộng 60-95m2.

Địa chỉ: Đường Quốc lộ 13, Thuận Giao, Thuận An, Bình Dương

Kết nối giao thông : Florence Resident cách ngã tư Hòa Lân (Quốc lộ 13 giao với Thủ Khoa Huân) khoảng 350m; cách trục Mỹ Phước – Tân Vạn khoảng 2,5km. Từ vị trí dự án di chuyển về trung tâm thành phố hơn 3km và cách trung tâm thành phố Thủ Dầu Một khoảng 7km.

Đất nền Khu đô thị Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương – Bến Cát

Dự án do công ty Công ty CP Bất Động Sản Nam Long Bình Dương làm chủ đầu tư. Phân phối độc quyền bởi Công ty ĐTXD&PT Bất Động Sản Hoàng Hưng Thịnh. Với tổng số 908 lô đất nhà ở liền kề với diện tích dao động từ 60m2 – 100m2 và đã có sổ riêng cho từng nền.

Địa chỉ: xã Long Nguyên, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương

Dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương nằm ngay vị trí mặt tiền đường DH.619 và QL13. Đây là khu trọng điểm xung quanh các khu công nghiệp lớn của Bình Dương: Khu kỹ nghệ Singapore, KCN Bàu Bàng, KCN Mỹ Phước 3.

Động lực quan trọng khiến phân khúc đất nền dự án trở nên sôi động chính là cơ sở hạ tầng. Với hàng loạt dự án đất nền được các chủ đầu tư công bố; hiện tượng dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM ra tỉnh lẻ đang ngày càng rõ nét.

 

Tuyến đường 319 nối dài mang tính chiến lược khi góp cùng đường 319  phần kết nối cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Bến Lức – Long Thành. Vậy phí BOT sẽ như thế nào khi đường 319 nối dài hoạt động? Bên cạnh đó, Bất động sản có hưởng được lợi gì? 

Vốn đầu tư đường 319 nối dài lên đến gần 1.000 tỷ đồng

Dự án đường 319 nối dài do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO làm chủ đầu tư. Đường có điểm đầu tại ngã tư Bến Cam (Đồng Nai) và điểm cuối giao với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Hiện tại, dự án đang hoàn thành các hạng mục cuối cùng để thông xe. Dự kiến sẽ thông xe trong tháng 7/2021.

Dự án đường 319 nối dài có tổng mức đầu tư sau khi điều chỉnh  là hơn 961 tỷ đồng. Điều chỉnh gồm: điều chỉnh kết cấu cầu vượt cao tốc; hạng mục nhập tách làn cao tốc. Riêng chi phí giải phóng mặt bằng do ngân sách tỉnh chi trả.

Dự án có 3 nút giao được kết nối liên thông dạng hoa thị; các đoạn nhánh với cao tốc cũng đang được khẩn trương hoàn thiện để kết nối vào cao tốc TP.HCM –  Long Thành – Dầu Giây; riêng hạng mục quan trọng nhất của dự án đường 319 nối dài là cầu vượt 319 kết nối vào cao tốc đã được tiến hành hợp long.

Đường 319 nối dài sẽ thu phí như thế nào nếu thông xe?

Khi thông xe và đưa vào sử dụng, đường 319 nối dài sẽ tạo nên một trục giao thông kết nối 2 tuyến cao tốc huyết mạch là TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Bến Lức – Long Thành. Đây sẽ là một trong những mũi đột phá trong thời gian tới để thúc đẩy phát triển Kinh tế – Xã hội của tỉnh Đồng Nai  nói riêng và vùng Đông Nam Bộ  nói chung.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai vừa công bố quyết định về việc quy định giá thu phí dự án BOT đường 319 nối dài và nút giao với đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Theo đó, giá thu phí BOT được chia thành 5 loại; và thay đổi qua 3 giai đoạn. Cụ thể, trong giai đoạn 2021-2022, mức giá thấp nhất là 35.000 đồng/lượt dành cho xe dưới 12 chỗ ngồi; xe tải có tải trọng dưới 2 tấn và các loại xe buýt. Mức giá cao nhất là 190.000 đồng/lượt dành cho xe tải từ 18 tấn trở lên; xe chở hàng bằng container 40 feet.

Bước đệm cho sự đột phá của Bất động sản

Đường 319 là trục giao thông chạy xuyên qua các KCN của huyện Nhơn Trạch. Do đó, tuyến sẽ rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ còn khoảng 20 phút. Đồng thời, góp phần chia tải lưu lượng cho đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Quốc lộ 51 vốn đang bị quá tải.

Các tuyến đường này hoàn thành đã tạo đà cho các dự án bất động sản phát triển mạnh mẽ. Không chỉ riêng đồng Nai mà còn các tỉnh lân cận như vùng ven TP.HCM, Bình Dương,…Hàng loạt dự án đất nền; dự án khu dân cư; nhà phố đang được triển khai xây dựng. Nhìn chung, các chuyên gia về bất động sản cho rằng giá nhà; đất nơi đây sẽ tiếp tục tăng khi cầu Cát Lái; sân bay Quốc tế Long Thành hoàn thành. 

Với chiều dài toàn tuyến là 9,46km gồm tuyến chính dài gần 2,4km; chiều rộng 16m và các nhánh rẽ có chiều dài hơn 7km. Tuyến đường 319 không chỉ có ý nghĩa to lớn trong giao thương mà còn là bước đệm hoàn hảo cho thị trường bất động sản xung quanh.