Tác giả: Hoàng Hưng Phát

 

Bình Dương là tỉnh mang nhiều đặc điểm địa lý, kinh tế khác biệt. Thị phần bất động sản ở đây cũng bắt đầu sôi động; Đặc biệt các dự án đất nền tại Bình Dương cũng thu hút không kém. Vậy các nhà đầu tư đất nền Bình Dương cần chú ý dự án nào trong năm 2021 để có lợi nhuận cao?

Thị trường đầu tư đất nền Bình Dương trong năm qua

Nhìn lại quý I năm 2021 có thể thấy đây là thời gian thị trường bất động sản Bình Dương có nhiều diễn biến đa hướng. Trong đó đầu tư đất nền Bình Dương có mức tăng trưởng vượt bậc và ổn định nhờ hấp dẫn dòng vốn lớn từ các thành phố xung quanh.

Tại Bình Dương, bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 đã được công bố chính thức. Giá tăng bình quân 18% so với năm 2019; nhưng vẫn đảm bảo sự cân đối giữa các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh. Giá đất Bình Dương tăng kéo theo các loại thuế phí tăng; những nền mua năm trước lại được lợi và xu hướng đầu tư giai đoạn mới cũng thay đổi hẳn.

Có thể nhận ra với việc quản lý gắt gao về pháp lý thì nguồn cung các dự án đất nền tại Bình Dương, nhất là dự án mới dự kiến sẽ nhỏ giọt. Các doanh nghiệp buộc phải rõ ràng và đảm bảo đủ điều kiện hạ tầng, giấy phép… mới được huy động vốn từ khách mua.

Xu hướng đầu tư đất nền Bình Dương

Theo xu hướng tất yếu của bất động sản, đất nền ở các vị trí đẹp; thuận tiện liên kết và ngay khu vực trung tâm thì giá chắc chắn sẽ cao; phù hợp với các nhà đầu tư lướt sóng. Còn về trung và dài hạn thì các nền đất ở vùng xung quanh nằm cạnh những tuyến đường chính dễ đi vào trung tâm; hoặc cạnh các cơ quan hành chính; công trình lớn của nhà nước như: UBND, bệnh viện, trung tâm thương mại, trường học… Cũng đem đến tiềm năng sinh lợi không hề kém cạnh.

Bên cạnh đó, do sự lo ngại về pháp lý nên các nhà đầu tư đất nền Bình Dương thường lựa chọn đất nền trong các dự án. Vì các nền đất ở đây đều có pháp lý minh bạch; được sự kiểm duyệt chặt chẽ của cơ quan nhà nước

Các dự án đất nền tại Bình Dương đáng chú ý năm 2021

Dự án Khu đô thị Bình Nguyên, Dĩ An, Bình Dương

Khu đô thị Bình Nguyên bao gồm 131 căn biệt thự sang trọng; 463 căn nhà liền phố và 8 block chung cư cao cấp. Được thiết kế theo tiêu chuẩn của một khu đô thị kiểu mẫu, hiện đại… Hiện tại, dự án đang chú trọng bán các lô đất nền để xây nhà phố và biệt thự.

Tên dự án: Căn hộ Bình Nguyên

Chủ đầu tư: Doanh nghiệp Tư nhân Thương mại Thảo Nguyên

Vị trí: Nằm trong Khu đô thị Bình Nguyên, phường Bình An, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương

Loại hình sản phẩm: Đất nền nhà phố, biệt thự, căn hộ

Tổng diện tích: 216.000 m2

Quy mô: 131 lô đất nền biệt thự, 463 lô đất nền nhà phố và 08 tòa nhà cao tầng

Khu đô thị Bình Nguyên chú trọng đầu tư vào các công trình tiện ích như: Trường học, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao, công viên cây xanh, khu thương mại – siêu thị, bưu điện, ngân hàng, chung cư… Khu đô thị đạt các tiêu chuẩn cao cấp nhất hiện nay, tạo ra một không gian mở, thoáng, đẹp và môi trường sống văn minh.

Dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương, Bến Cát, Bình Dương

Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương là dự án được các nhà đầu tư đánh giá cao. Dự án cách trung tâm thị xã Bến cát chỉ 2km và nằm trên tuyến đường huyết mạch QL13. Bao quanh là các KCN trọng điểm của Bình Dương: Khu kỹ nghệ Singapore; KCN Bàu Bàng; KCN Mỹ Phước 3. Lợi thế lớn của dự án là nằm trong vùng phát triển công nghiệp gắn với dịch vụ, đô thị mới của tỉnh Bình Dương.

Tên dự án: Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản Nam Long Bình Dương

Nhà phân phối: Công ty CP ĐT XD & PT Địa ốc Hoàng Hưng Thịnh

Vị trí: khu nhà ở Nam Long 3 tại xã Long Nguyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương

Quy mô dự án: diện tích lớn 16,78 ha

Diện tích mỗi nền: 60m2 – 100m2. Thổ cư 100%.

Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương thu hút nhà đầu tư không chỉ vì vị trí đẹp mà còn bởi vì các tiện ích nội khu và ngoại khu. Từ dự án có thể đi đến các trung tâm hành chính; chợ Bến Cát; nhà thi đấu, nhà văn hóa; khu đô thị Rạch Bắp; công an Bàu Bàng; đại học Quốc tế miền Đông, đại học Việt Đức; khu du lịch Đại Nam; bệnh viện Mỹ Phước,…

Trong tương lai khi hoàn thành dự án sẽ có hệ thống trường học từ mẫu giáo đến cấp 1,2,3. Trung tâm thương mại, siêu thị và các cửa hàng quán ăn tại các shophouse. Bên cạnh đó hệ thống an ninh 3 lớp cùng hệ thống PCCC chất lượng cao đảm bảo an toàn cho cư dân.

Dự án nhà phố Rich Town, An Phú, Bình Dương

Rich Town An Phú sở hữu vị trí đắc địa, rất thuận lợi cho giao thương. Theo đó khu đất tọa lạc trên 2 mặt tiền đường gồm trục đường DT 743 và đường song hành với DT 743. Hiện dự án nằm trong khu vực dân cư hiện hữu và cách vòng xoay Ngã 6 An Phú khoảng 1km. Với tổng diện tích đất 22.112,33m2, khu đất này mang đến cho bạn nhiều lựa chọn

Tên dự án: Rich Town An Phú

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lê Phong

Vị trí: Đường DT 743, phường An Phú, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương

Tổng diện tích: 22.112,33 m2

Diện tích mỗi nền: 60m2 – 80m2

Rich Town An Phú còn có hệ thống điện, nước, chiếu sáng đầy đủ. Dân cư được thiết kế xây dựng tự do. Việc kiến tạo nên ngôi nhà của riêng mình theo ý thích cũng là lợi thế lớn của dự án.

Có thể thấy đất nền dự án trong năm 2021 sẽ trở thành xu hướng trong phân khúc các dự án đất nền tại Bình Dương. Để có lợi nhuận hấp dẫn nhà đầu tư nên theo dõi sát các chính sách của tỉnh và cập nhật tin tức về những tuyến giao thông mới sắp quy hoạch và triển khai.

Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra khá sôi động trên thị trường bất động sản. Vậy hình thức này có điều kiện gì? Quá trình thanh toán như thế nào và có những lưu ý gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là một loại tài sản hình thành trong tương lai; giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Điều kiện mua bán nhà hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại khoản 1 Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán; cho thuê hoặc mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Các giấy tờ cần có

Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra kinh doanh thì cần có giấy tờ về: quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng; kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai; thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó .

Quá trình thanh toán khi mua bán nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán; bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Những lưu ý quan trọng khi mua nhà hình thành trong tương lai

Thực trạng quy định của Luật kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều bất cập; nếu người mua không nắm được những quy định pháp luật có liên quan thì khi giao kết thực hiện hợp đồng rất dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Vậy nên hãy lưu ý 6 điều sau:

Một là, yêu cầu chủ đầu tư đưa hình nhà mẫu vào nội dung của hợp đồng mua bán. Tránh trường hợp đến khi nhận nhà thì diện tích nhỏ và xấu xí.

Hai là, khi nào dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để mở bán thì mới đặt cọc. Việc làm này sẽ tránh gặp phải các dự án sai phép, trái phép, dự án ma.

Ba là, tìm hiểu kỹ Ngân hàng bảo lãnh dự án này đến đâu.

Bốn là, dự án này có bị thế chấp hay không. Tránh gặp phải các dự án bị ngân hàng siết nợ

Năm là, tránh trường hợp thanh toán trước giai đoạn. Theo quy định, việc thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Sáu là, thương thảo trong hợp đồng các điều khoản liên quan. Như là: quy định về xử phạt, bồi thường thiệt hại khi bên bán chậm bàn giao nhà ở; đàm phán lại các điều khoản bất lợi cho người mua (nếu có)…

Mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những lợi thế về tiến độ thanh toán; giảm áp lực tài chính, có thể vay ngân hàng mà không cần thế chấp tài sản khác. Tuy nhiên người mua cần sáng suốt trong hợp đồng để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.

Dự án giao thông huyết mạch Vành đai 3 đã được phê duyệt từ năm 2011. Đây là tuyến đường có vai trò đặc biệt quan trọng; giúp liên kết vùng, góp phần phát triển Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Vậy tại sao sau 10 năm dự án vẫn chưa hoàn thành?

Tuyến đường huyết mạch đi qua 4 tỉnh, thành trọng điểm

Dự án xây dựng đường vành đai 3 tổng chiều dài 97,7 km đi qua 4 tỉnh Long An, Bình Dương và TP.HCM, Đồng Nai. Trong đó làm mới triển khai khoảng 73km. Cụ thể:

+ Đoạn 1: Tân Vạn – Nhơn Trạch dài 34,28 km, giai đoạn 1 phải hoàn thành trước năm 2017

+ Mỹ Phước – Tân Vạn (Tân Vạn – Bình Chuẩn) dài (16,7 km) là đoạn thứ 2

+ Đoạn 3: Bình Chuẩn – Quốc lộ 22 dài 19,1km, giai đoạn 1 phải hoàn thành trước năm 2019.

+ Đoạn 4: Quốc lộ 22 – Bến Lức dài 28,9 km, giai đoạn 1 phải hoàn thành trước năm 2020.

Lợi ích của tuyến đường Vành Đai 3 sau khi khai thác sử dụng

– Đây là giải pháp tất yếu giúp lưu lượng giao thông trở nên “dễ thở” hơn; đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân ngày càng lớn.

– Giảm thiểu vấn đề kẹt xe, rút ngắn thời gian lưu thông, xóa bỏ tình trạng độc lộ.

– Góp phần thúc đẩy các hoạt động thương mại, vận tải; thông thương mua bán bất động sản trong khu vực để đưa kinh tế – xã hội toàn khu vực phát triển.

– Đáp ứng nhu cầu lưu lượng giao thông ngày càng lớn của người dân và góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, hạ tầng trong khu vực.

– Lợi ích kết nối các thành phố vệ tinh TP.HCM trong tương lai với mục tiêu đô thị đa trung tâm.

Khởi công chậm do thiếu vốn

Dự án Đường vành đai 3 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 2011; và được điều chỉnh từ năm 2013. Đến nay, đoạn Mỹ Phước – Tân Vạn (dài 16,3km) đã được tỉnh Bình Dương đầu tư xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Đối với các đoạn còn lại, dù đã trải qua khoảng 10 năm được phê duyệt chủ trương đầu tư; nhưng đến nay vẫn chưa được triển khai thực hiện. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc triển khai xây dựng đường vành đai 3 chủ yếu đến từ việc thiếu vốn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Do việc triển khai thực hiện đầu tư chậm so với quy hoạch nên cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ GT-VT lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi trình Chính phủ báo cáo Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và triển khai thực hiện đầu tư đối với các đoạn còn lại của dự án.

Phân chia lại tiến trình thi công

Để phù hợp với việc quản lý và huy động nguồn vốn; dự án sẽ được phân chia thành các dự án thành phần gồm: 1A, 1B; 2 (đoạn 1); 3 (đoạn 3) và 4 (đoạn 4).

Đối với Đồng Nai, sau khi được phân tách, dự án Đường vành đai 3 có 2 dự án thành phần sẽ được triển khai trên địa bàn. Gồm dự án thành phần 1A và phân đoạn 2A thuộc dự án thành phần 2.

Dự án 1A có chiều dài 8,75km, kéo dài từ tỉnh lộ 25B đến đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây; điểm đầu tuyến giao với đường tỉnh 25B thuộc địa phận huyện Nhơn Trạch và điểm cuối giao với đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thuộc TP.Thủ Đức (TP.HCM).

Hiện nay, dự án thành phần 1A đã được Bộ GT-VT phê duyệt báo cáo tiền khả thi với tổng mức đầu tư khoảng 5,3 ngàn tỷ đồng; sử dụng vốn vay ODA của Chính phủ Hàn Quốc và vốn đối ứng.

Giai đoạn 2021 – 2022 được dự báo tiếp tục phục hồi và phát triển sôi động của bất động sản khi dịch bệnh được kiểm soát. Và thị trường M&A bất động sản hiện tại vẫn nhộn nhịp bất chấp dịch bệnh.

M&A bất động sản được hiểu như thế nào?

M&A bất động sản là gì?

M&A (Mergers and Acquisitions – Mua bán và Sáp nhập) là việc mua bán và sáp nhập các doanh nghiệp trên thị trường. Trong đó, M&A bất động sản đứng thứ 2 trong tất cả các lĩnh vực với các thương vụ có quy mô lớn. Và ngày càng tăng cao do nhu cầu về nhà ở, tốc độ đô thị hoá. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức này để hạn chế những rủi ro, tăng hiệu quả hoạt động.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam được các nhà đầu tư đánh giá là giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ lúc nghiên cứu cho đến khi hình thành dự án; đợi ngày “hái quả” là cả một chặng đường dài với rất nhiều thủ tục hành chính. Những điều này luôn khiến các chủ đầu tư đau đầu. Bởi vậy, cùng với các đòi hỏi về tiềm lực tài chính, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường ngắn nhất để có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam là thông qua con đường M&A.

Các hình thức M&A thường gặp

Dựa trên cơ cấu tài chính doanh nghiệp, M&A có thể được thực hiện bằng cách:

+ Thâu tóm cổ phần: Chủ yếu thể hiện bằng việc công ty này thu gom; mua phần lớn hoặc toàn bộ cổ phần của các cổ đông công ty khác.

+ Sáp nhập và hợp nhất: Sáp nhập là việc nhập công ty này vào công ty khác. Khi đó, công ty bị sáp nhập ngừng tồn tại, công ty sáp nhập vẫn còn tồn tại; Hợp nhất nghĩa là tạo ra công ty hoàn toàn mới trên cơ sở hợp nhất các công ty cũ. Cũng tức là các công ty cũ sẽ không còn tồn tại.

+ Thâu tóm tài sản: là việc các công ty cùng tiến hành thương lượng mua bán một khối lượng tài sản nhất định nào đó trong doanh nghiệp mục tiêu.

Hiện nay, hình thức phổ biến nhất trong hoạt động M&A bất động sản là mua lại cổ phần hoặc mua lại dự án. Bên cạnh đó, nhiều công ty cũng lựa chọn trở thành kênh phân phối. Dựa vào các tiêu chí như vị trí đẹp và giá trị phát triển trong tương lai mà doanh nghiệp sẽ quyết định trở thành nhà phân phối.

Chẳng hạn như công ty Hoàng Hưng Thịnh hiện là nhà phân phối độc quyền dự án Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương do công ty Nam Long Real làm chủ đầu tư. Công ty cũng xét duyệt dựa trên những tiêu chí về tiềm năng như: dự án nằm trên QL13; Xung quanh là những khu công nghiệp lớn và phát triển; Thị xã Bến Cát sẽ lên thành phố và Khu Nhà Ở Nam Long 3 Bình Dương chỉ cách đây 2km,…

Xu hướng M&A, các ông lớn bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm

Riêng với thị trường nhà đất, M&A sẽ diễn ra nhộn nhịp ở các dự án nhà ở, đất nền; nở rộ việc mua bán sáp nhập quỹ đất ở các TP lớn như TP.HCM và Hà Nội; và các tỉnh lân cận có sự phát triển mạnh về đô thị xung quanh 2 thành phố này như. Tiêu biểu là Bình Dương, Đồng Nai, Long An,…

Trong thời gian qua không ít các đại gia địa ốc tích cực “gom” quỹ đất thông qua M&A. Doanh nghiệp nhỏ thì bỏ ra vài trăm tỷ đồng; còn những “ông lớn” thì đã chi hàng chục nghìn tỷ đồng cho hoạt động này mỗi năm.

Công ty An Gia cũng đã mua 3ha đất tại Bình Dương để phát triển dự án quy mô khoảng 3.000 sản phẩm; và đang trong quá trình hoàn tất đàm phán tiếp tục mua thêm 30 – 50 ha quỹ đất thấp tầng; Phát Đạt cũng vừa mua xong 4,5ha tại Bình Dương,… Ông lớn Novaland cũng không ngừng chi hàng chục nghìn tỷ đồng cho hoạt động M&A quỹ đất trong năm qua. Tính đến cuối năm 2020 đơn vị này đã nắm trong tay quỹ đất khổng lồ lên tới khoảng 5.000ha.

Theo nhận định của giới chuyên gia, hiệu suất sinh lời cao; tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ; và đang phát triển đã hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Dù nhiều thương vụ vẫn đang trong giai đoạn đàm phán và rà soát pháp lý; nhưng đây vẫn được xem là yếu tố tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam.